서울중앙지방법원 2025타경102600. 방배5차상지리츠빌 2층 202호입니다. 감정가는 1,940,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,552,000,000원입니다. 숫자만 보면 2026년 6월 동일 면적권 실거래 2,300,000,000원의 67.5%라 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 4번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 전세금은 1,050,000,000원이므로 현재 회차의 경제적 실질취득액은 1,552,000,000원 + 1,050,000,000원 = 2,602,000,000원으로 봐야 합니다.

또한 박종채 명의의 을구 11번 주택임차권등기에는 반환되지 않은 임차보증금 950,000,000원이 기재되어 있고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 950,000,000원은 같은 박종채의 총 1,050,000,000원 중 반환되지 않은 금액으로 기재되어 있으므로, 본 리포트에서는 전세금 1,050,000,000원에 별도로 중복 가산하지 않습니다. 다만 실제 배당·말소·인수 범위는 입찰 전 매각물건명세서 원문을 기준으로 반드시 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘소멸’보다 ‘인수’가 중요하다

등기 흐름에서 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2020.10.30. 을구 4-2번 마포신용협동조합 근저당권 924,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 별도로 매각물건명세서가 을구 4번 전세권을 매수인 인수권리로 명시하고 있으므로, 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 식으로 결론 내리면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 박종채 외 미상 점유도 확인 필요

박종채의 임차권등기에는 임대차계약일 2020.06.11., 2020.10.30., 2022.10.24., 2025.04.25., 점유개시일 2020.10.30., 주민등록일 2020.11.04.가 기재되어 있습니다. 현재 정리된 대항력 판정은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음입니다. 다만 매각물건명세서는 별도로 을구 11번 임차권등기에 대해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

또 다른 주거 점유자로 기재된 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이 경우는 대항력 가능·미상으로 두고, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 점유자 실체와 보증금 유무를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 67.5%가 아니라 실질취득 113.1%

방배5차상지리츠빌은 17세대, 2004.03.08. 준공입니다. 대상 면적은 136.06㎡이고, 비교 실거래는 138.19㎡·140.64㎡로 면적이 매칭된 자료입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 2,300,000,000원 1건이며, 과거 2025년 2월 거래 1,970,000,000원과 비교하면 최근 가격이 16.8% 상승한 흐름입니다.

현재 최저가 1,552,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 시세의 67.5%입니다. 그러나 인수 전세금 1,050,000,000원을 반영한 실질취득 2,602,000,000원은 최근 시세 2,300,000,000원보다 302,000,000원 높고 약 113.1%입니다. 따라서 이 사건에 “시세보다 32.5% 싸다”는 평가는 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,552,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권 3,574,000,000원 중 1,534,080,000원이 배당되고 2,039,920,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에 별도 명시된 전세권·임차권 인수 조건이 있으므로, 위 배당표의 수치만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 고정되면 총액은 이렇게 움직인다

현재 회차에서는 실질취득액이 최근 시세를 넘고, 2회 유찰 가정에서도 2,291,600,000원으로 최근 거래 2,300,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 가격 여유가 눈에 띄게 생기는 것은 3회 유찰 시나리오입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 15.52억”이라는 숫자보다 인수 전세금 10.5억을 더한 총비용 곡선이 입찰 판단의 기준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방배중학교 서측 인근이며, 주변은 동유형 아파트·공동주택이 밀집한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하2층/지상6층, 외벽 외장타일, 내부 벽지·타일, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·소화·주차장·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.03.24.~2025.09.30.이 기재되어 있습니다.
• 토지. 4필 일단, 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 9,332,000원/㎡입니다.
• 환금성. 17세대 소규모 단지이며 확인된 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건이므로 단일 거래가격만으로 호가 범위를 확정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 전세권 원문 확인. 을구 4번 전세권 1,050,000,000원이 실제 매수인에게 어떤 범위로 존속·인수되는지 매각물건명세서 원문을 최우선 확인해야 합니다.
• 임차권 잔액 확인. 을구 11번 보증금 950,000,000원은 총 1,050,000,000원 중 반환되지 않은 금액입니다. 배당 후 잔액 승계 조건과 전세권 인수의 관계를 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 기사항전은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 명세서 원본으로 점유관계를 재확인해야 합니다.
• 응찰가 계산. 현재 입찰보증금 10%는 155,200,000원입니다. 응찰가를 낮춰도 인수 전세금이 그대로라면 총비용 절감 폭은 낙찰가 하락분만큼에 그칩니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 2,300,000,000원입니다. 현재 실질취득 2,602,000,000원은 이를 웃도므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
• 관계인 구조. 박종채가 전세권자·근저당 채무자·임차권자·후순위 경매채권자로 중첩됩니다. 각 권리의 실제 원인채권과 변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “15.52억짜리 경매”가 아니라 “26.02억짜리 인수형”

이 물건의 표면적인 숫자는 매력적입니다. 감정가 1,940,000,000원에서 한 번 유찰돼 1,552,000,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 2,300,000,000원과 비교하면 최저가는 67.5%에 불과합니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 결론이 뒤집힙니다.

매각물건명세서가 전세금 1,050,000,000원의 을구 4번 전세권을 매수인 인수로 명시하고 있으므로 현재 회차의 실질취득액은 2,602,000,000원입니다. 이는 최근 시세의 약 113.1%로, 현 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 같은 박종채의 임차권등기 보증금 950,000,000원은 총 전세금 중 미반환액이므로 별도로 중복 가산하지 않았지만, 배당 후 잔액 승계 조건은 반드시 원문 확인이 필요합니다.

결론은 D. 최저가 할인보다 인수 전세권이 훨씬 크고, 실질취득이 최근 시세를 넘어서는 데다 미상 점유자와 복합적인 동일인 권리관계까지 남아 있습니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 최근 시세와 거의 같고, 3회 유찰 시나리오에서야 총액 기준 가격 여유가 나타납니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수권리의 정확한 존속 범위와 실질취득 총액입니다.