서울중앙지방법원 2025타경102738. 사당동 220-31 토지와 ‘아트하우스31’ 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독(다중)주택으로 이용 중이며 지1층 101호~104호, 1층 201호~204호, 2층 301호~304호, 3층 401호~404호, 4층 501호~504호로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2020.04.09, 토지는 132.0㎡입니다.

등기상 말소기준은 2020.04.13 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류와 주택임차권등기, 경매개시결정 및 압류가 이어졌고, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 ‘등기가 소멸한다’는 것과 ‘현재 점유·임차관계 확인이 필요 없다’는 것은 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 권리가 집중됐다

말소기준권리는 2020.04.13 근저당권입니다. 현대카드주식회사 27,485,618원 가압류, 연수민 130,000,000원 가압류, 한우정 100,000,000원 가압류와 다수의 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 2026.01.09에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분

확인되는 전입일이 말소기준일 2020.04.13보다 늦은 임차·점유자는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 전입일 또는 보증금·확정일자 확인이 충분하지 않은 기재는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 숫자만으로 모든 점유 리스크가 확정적으로 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격·회차 비교 — ‘80%’만 보고 싸다고 말할 수 없다

감정가 2,475,903,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,980,723,000원, 감정가의 80%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수 0원을 그대로 적용하면 현재 회차 실질취득액도 1,980,723,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 이 80%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰 시 1,584,578,400원, 3회 유찰 시 1,267,662,720원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이 역시 주변 거래가격과의 대조 없이 ‘싸다’고 단정할 근거가 되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,980,723,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 기재된 채권 1,337,485,618원이 전액 배당되고 621,030,152원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 단독(다중)주택으로 이용 중이며 지1층 101호~104호, 1층 201호~204호, 2층 301호~304호, 3층 401호~404호, 4층 501호~504호로 이용 중입니다.
• 용도 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 1층은 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소) 2개호로 표기되어 있으나 현황은 주택으로 사용 중이고, 옥탑에도 호수 미기재 1개 호실이 있습니다.
• 입지. 사당중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남성역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 132.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층·지상4층이며, 사용승인일은 2020.04.09입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 4건 재확인. 김보민(개명전:김나은), 김재실, 성명 미상 임차권 기재, 허시영의 전입·보증금·확정일자와 실제 점유를 매각물건명세서 및 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 한우정·연수민 관계 확인. 임차인과 가압류 권리자가 겹치는 구조이므로 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계 확인이 필요합니다.
• 층별 실제 사용 확인. 1층의 공부상 제2종근린생활시설 표기와 현황 주택 사용, 옥탑 미기재 호실 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한은 별도 산정. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 보지 말고, 주변 단독·다중주택 및 토지 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 등기순위는 단순하지만, 임차관계는 단순하지 않다

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2020.04.13 관악농업협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 가압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 1,980,723,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 물건은 다수 호실로 이용되는 단독(다중)주택이고 임차권등기가 집중되어 있습니다. 특히 일부 점유·임차 관련 기재는 대항력 여부가 가능·미상으로 남아 있어, 인수 0원을 최종 확정값처럼 받아들이기보다 원본과 현장을 통해 먼저 닫아야 할 사건입니다. 또한 실거래 비교근거가 없는 만큼 감정가의 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 등기 순위는 정리 가능, 임차·점유 확인과 가격 검증은 필수입니다.