서울중앙지방법원 2025타경102848. 동대문역사문화공원 서측 밀리오레 지하2층의 근린시설로, 감정평가상 인접호와 일체로 판매시설로 이용 중입니다. 소유자 김한수는 2011년 11월 30일 매매를 원인으로 2011년 12월 2일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 70,920,000원입니다. 이후 2011년 12월 23일 중소기업은행이 채권최고액 87,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기만 보면 기준은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 남아 있는 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·대지권·현황 일치 여부에서 올라갑니다. 현황조사에는 시나코바가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력을 없다고 단정할 수도, 매수인 인수가 무조건 0원이라고 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 더 중요하다

현재 소유권 이후의 핵심 흐름은 단순합니다. 2011년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 2016년 김포세무서 압류와 2021년 강서세무서장 압류, 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거의 전세권·근저당권·압류는 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’

현황조사에서 확인되는 사람은 시나코바 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 대상자입니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다. 우선변제권과 배당 후 잔존보증금, 최종 승계 여부도 현재 상태에서 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,360,000원 가정)

현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 87,600,000원 중 10,755,520원이 배당되고 미배당은 76,844,480원입니다. 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현황조사 임차인의 보증금·전입·우선변제 관계가 확인되지 않았으므로 최종 인수액 판단은 별도 확인이 필요합니다.

④ 대지권·현황 — 입찰 전 반드시 원물 확인

• 대지소유권. 대상물건은 집합건물이지만 대지소유권이 수반되지 않은 건물로 조사됐습니다.
• 대지사용권. 상가관리단 등을 통한 탐문 결과 대지사용권은 50년간 임대차계약에 의거해 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 호수 불일치. 공부와 제시목록은 지하2층 173호이나, 현장조사에서 건축물현황도면상 위치 표식은 150호로 확인됐습니다.
• 실제 이용. 본건은 인접호와 일체로 판매시설로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 대장상 위반건축물(표제부) 등록이라고 기재되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동대문역사문화공원 서측에 위치하며 대형쇼핑몰, 소규모 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 동대문역사문화공원역 2·4·5호선, 동대문역 1·4호선이 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하7층·지상20층 건물의 지하2층 물건이며 승강기·에스컬레이터·중앙공급식 냉난방·지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 지하 판매시설에 더해 인접호와 일체 이용, 대지소유권 부재, 호수 불일치가 있어 매수 후 독립적 이용·처분 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 시나코바의 점유 시작 시점, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 173호와 150호 대조. 공부상 목적물과 실제 점유·경계가 같은 물건인지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 대지사용권 계약. 50년 임대차계약의 구체적인 계약기간, 사용료, 승계조건과 상가관리단의 관리관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 대장상 위반건축물 등록의 구체적인 위반 내용과 시정·이행강제금 가능성을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 공매 진행 교차확인. 2019.09.02 공매공고 부기등기와 현재 법원경매 사이의 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 중소기업은행 미배당 76,844,480원은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않지만, 미상 임차인의 권리는 별개로 검증해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확인해야 할 것이 많다”

이 사건은 감정가 14,200,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 11,360,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 놓고 보면 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 이 물건은 등기상 단순함만으로 안전성을 평가하면 안 됩니다. 실제 임차인 1명의 대항력과 보증금이 미상이고, 대지소유권이 수반되지 않으며, 50년간 임대차계약에 따른 대지사용권을 사용 중입니다. 여기에 대장상 위반건축물 등록과 공부상 173호·현황 150호 불일치까지 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유·대지권·현황 리스크 확인 전에는 가격 메리트를 평가하기 이르다”입니다.