서울중앙지방법원 2025타경102946. 서울 서초구 양재동 렉스빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 648,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 518,400,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 과거 성진종합건설·서울보증보험의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.29 갑구 8번 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 단순하지만 임차관계가 핵심입니다. 천소리는 2021.09.29 전입했고 2025.07.01 배당요구를 했습니다. 전입은 말소기준보다 약 3년 8개월 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 현재 배당표의 매수인 인수 0원만 믿고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 365-8 렉스빌 2층201호 · 강남대로6길 100-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상5층 중 제2층 제201호 |
| 비교 대상면적 | 47.28㎡ · 실거래 비교면적 46.7㎡ |
| 소유자 | 현희주 · 2017.05.23 증여, 2017.05.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 518,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현덕주 / 418,438,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인이 변수
과거 갑구 2번 성진종합건설 가압류 67,500,000원은 2017.04.19 말소됐고, 갑구 5번 서울보증보험 가압류 572,249,671원도 2021.09.08 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2025.06.16 해제됐습니다. 현재 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천소리 | 2021.09.29 | 미상 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수가 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰해도 최신 거래보다 높다
렉스빌은 총 10세대이고 2016.10.13 준공됐습니다. 비교 가능한 실거래는 2021.07 한 건으로, 전용 46.7㎡·3층이 448,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 518,400,000원은 이 거래가격의 115.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 46.7㎡ | 3 | 448,000,000원 |
거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2021.07이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵습니다. 그렇더라도 주어진 비교지표에서는 최근 12개월 평균 448,000,000원, 최신 거래도 448,000,000원으로 동일하며, 현재 최저가는 이보다 70,400,000원 높습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,584,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 현덕주 | 418,438,547원 | 418,438,547원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,377,453원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 518,400,000원에서 집행비용 7,584,000원, 신청채권자 현덕주 418,438,547원을 배당하고 92,377,453원을 소유자에게 교부하는 구조입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 518,400,000원 | 418,438,547원 | 0원 | 92,377,453원 |
| 2회 유찰 · 64% | 414,720,000원 | 408,172,800원 | 10,265,747원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 331,776,000원 | 326,331,136원 | 92,107,411원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 414,720,000원, 3회 유찰 시 331,776,000원까지 내려갑니다. 그러나 이것은 신청채권자 배당만 본 계산입니다. 천소리의 보증금이 확인되지 않은 이상, 유찰로 낙찰가가 낮아졌다고 해서 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언남중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신분당선 양재시민의숲역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 2층 201호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 283.3㎡, 평지·세로장방 형태의 다세대주택 건부지이며 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,273,000원/㎡입니다.
- 규모. 렉스빌은 총 10세대로, 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 시세 확인 시 개별 호수·층·상태의 영향이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 천소리의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 미배당 잔액 계산이 불가능합니다.
- 점유·대항력 재확인. 전입일은 말소기준보다 빠르므로 대항력 가능성이 있습니다. 실제 점유관계까지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 518,400,000원은 비교 가능한 최신 거래 448,000,000원의 115.7%입니다. 단순 1회 유찰만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래가 1건이고 거래월도 2021.07이므로 현재 시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계와 임차보증금을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 가압류와 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.05.29 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 천소리의 전입일은 2021.09.29로 더 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 닫을 수 없습니다.
가격도 공격적으로 보기 어렵습니다. 현재 최저가 518,400,000원은 비교 가능한 최신 거래 448,000,000원보다 15.7% 높습니다. 2회 유찰 시 414,720,000원까지 내려가지만, 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실질취득가가 다시 올라갈 수 있습니다. 가격도 보수적, 권리도 확인 전. 이 사건은 임차보증금이 확인되기 전까지 입찰가를 확정하기 어려운 물건입니다.
