서울중앙지방법원 2025타경102980. 강남구 역삼동 685-12, 685-13 소재 다세대주택의 5층 504호입니다. 감정가는 406,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 324,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
임차인 이수용은 2024.08.22. 주민등록과 점유를 시작했고, 말소기준권리인 주식회사대우건설의 가압류는 2025.04.14. 접수됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 임차권으로 명시돼 있고, 제공된 예상배당에서는 임차인 배당이 0원, 매수인 인수액이 325,000,000원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 685-12 5층504호 · 도로명 서울특별시 강남구 언주로104길 29-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 28.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 5층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이소림 · 2024.10.23. 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대우건설 / 1,055,297,395원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준권리는 2025.04.14. 주식회사대우건설의 가압류 1,021,784,434원입니다. 이후 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 인수의무가 없어지는 것은 별개입니다. 이수용의 주민등록·점유개시일이 2024.08.22.로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정돼, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.08.22. | 325,000,000원 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 건물의 전용 28㎡대 실거래는 4건이고, 제공된 최근 12개월 평균은 376,666,666원입니다. 현재 최저가 324,800,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 86.2%여서 싸게 보입니다. 하지만 실제 매수인 부담은 낙찰가에 임차인 보증금 인수 325,000,000원이 더해집니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 649,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.11㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.04 | 28.22㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2024.10 | 28.96㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2021.12 | 28.11㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 376,666,666원 |
최신 거래는 380,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거 대비 -5.8%입니다. 이런 하락 추세에서 실질취득 649,800,000원은 최근 12개월 평균보다 273,133,334원 높고, 평균의 172.5%입니다. 최신 거래 380,000,000원과 비교해도 171.0%입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 324,800,000원 | 325,000,000원 | 649,800,000원 | 172.5% |
| 2회 유찰 시 | 259,840,000원 | 325,000,000원 | 584,840,000원 | 155.3% |
| 3회 유찰 시 | 207,872,000원 | 325,000,000원 | 532,872,000원 | 141.5% |
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 인수 · 임차인 이수용 보증금 | 325,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대우건설 | 1,021,784,434원 | 319,452,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 대우건설 | 1,055,297,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,347,200원과 가압류채권 319,452,800원으로 매각대금 324,800,000원이 소진됩니다. 채권 미배당액은 1,757,629,029원이며, 임차인 보증금은 예상배당 0원·매수인 인수 325,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정릉역(지하철9호선·수인분당선) 남서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 선정릉역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.08.26. 사용승인, 총 18세대. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 중 5층 504호이며 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 2필지 일단의 평탄한 가장형입니다.
- 시세 흐름. 실거래 최저 345,000,000원, 최고 405,000,000원, 최근12개월 평균 376,666,666원이며 최근 추세는 -5.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 324,800,000원이 아니라 매수인 인수 325,000,000원을 더한 실질취득 649,800,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이수용의 대항력과 매각물건명세서상 인수 문구, 배당요구·배당가능액을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 총비용 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 제공된 시나리오상 인수액 325,000,000원은 그대로 남으므로, 최저가 할인율과 실질취득 할인율은 전혀 다릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.8%이므로 과거 전체 평균 382,500,000원보다 최근12개월 평균 376,666,666원과 최신거래 380,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 공법상 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.248억짜리 물건”이 아니다
이 사건은 표면적인 최저가 할인율과 실제 매수인 부담이 크게 갈리는 사례입니다. 감정가 406,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 324,800,000원까지 낮아졌지만, 대항력 임차인 이수용의 보증금 325,000,000원이 예상배당표상 전액 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 649,800,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 376,666,666원, 최신 거래는 380,000,000원이고 가격 추세도 -5.8%입니다. 실질취득은 최근 평균의 172.5%, 최신 거래의 171.0%에 달합니다. 2회와 3회 유찰 시에도 제공된 시나리오 기준 실질취득은 각각 584,840,000원, 532,872,000원으로 최근 평균보다 높은 수준입니다. 할인된 최저가가 아니라 인수액까지 합친 총부담으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
