서울중앙지방법원 2025타경103005. 서초동 서초어반하이오피스텔 1층 107호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 김영신은 2019.12.27. 거래가액 1,190,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남서울농업협동조합 명의 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2021년에 확인된 주식회사 에스제이케이디와 주식회사 도시라이프의 전입은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인은 조사 내용상 대항력 없음으로 정리되고, 현재 회차 배당표에서도 매수인에게 승계되는 보증금은 잡히지 않습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 내 1층 107호 · 사용승인일 2018.12.26. |
| 소유자 | 김영신 (2019.12.27. 거래가액 1,190,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 864,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 893,179,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 2명
핵심은 2019.12.27. 남서울농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.05.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 조사된 임차인 2명의 전입일도 각각 2021.05.28., 2021.12.30.으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스제이케이디 | 2021.05.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 도시라이프 | 2021.12.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 80%, 그러나 시세 비교는 보류
이 물건은 1회 유찰되어 감정가 1,080,000,000원에서 현재 최저매각가 864,000,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 80%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 최저가와 같은 864,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 864,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이므로 실제 임대수요·공실기간·동일 건물 또는 인근 유사 상가 거래와 임대료를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 864,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,040,000원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 852,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 864,000,000원 가정 시 집행비용 11,040,000원과 근저당권자 852,960,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 167,040,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부터미널역(지하철 3호선) 북서측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 20층 건물 중 1층 107호이며 제2종근린생활시설로 이용되고, 감정평가 기준 현재 공실입니다. 기본 위생설비·승강기·화재탐지설비·옥외소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측과 남동측으로 서초중앙로5길에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24.~2025.09.30.으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 22,710,000원/㎡로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 주식회사 에스제이케이디와 주식회사 도시라이프 모두 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가 기준 공실이므로 실제 매각기일 전 현재 점유상태가 동일한지 현장을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 상가 시세 확인. 864,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 매매사례와 임대료를 비교해야 합니다.
- 수익성 점검. 근린생활시설은 실제 임대료와 공실기간이 취득가격의 적정성을 좌우하므로 예상 임대수익과 공실비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.12.27. 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 864,000,000원 기준 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 1층 제2종근린생활시설이고 현재 공실로 평가됐으며, 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 값도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 80%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수익 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수위험보다 864,000,000원이라는 실질취득금액이 실제 상권과 임대수익에 맞는지 확인하는 데 있습니다.
