서울중앙지방법원 2025타경103024. 관악구 봉천동 대경아파트 3층 305호 아파트입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 담보권 실행이 아니라, 공유자 양정민이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 현재 소유관계는 머그리지숀게리 15분의 11, 양정민 15분의 4이고, 경매개시결정은 2025년 6월 12일 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 김남희의 주택임차권입니다. 김남희는 2024년 5월 24일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2024년 4월 1일입니다. 경매개시결정보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 다만 현재 회차 396,000,000원 가정에서는 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 실제 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103024 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1531-34 대경아파트 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 이용 |
| 공유자 | 머그리지숀게리 15분의 11 · 양정민 15분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 396,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 경매신청 | 양정민 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기부에 남아 있는 금융기관 근저당은 없고, 과거 관악중앙새마을금고와 한국스탠다드차타드 계열 근저당은 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서는 2025.06.12. 경매개시결정이 기준이 되며, 그보다 앞서 2024.05.24. 전입·점유한 김남희의 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 전유부분 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2024.05.24 / 2024.04.01 배당요구 2026.05.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
대경아파트는 총 19세대, 2004년 10월 18일 준공입니다. 비교 가능한 실거래는 2건으로, 2024년 7월 2층 525,000,000원, 2026년 2월 4층 530,000,000원입니다. 전체 평균은 527,500,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 530,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 76.78㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2024.07 | 76.78㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 527,500,000원 |
현재 최저가 396,000,000원은 최근 12개월 평균 530,000,000원의 74.7%입니다. 최신 거래도 530,000,000원으로 동일하므로, 현재 회차 실질취득액 396,000,000원은 최근 확인 거래보다 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +1.0%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 실거래 표본이 총 2건, 최근 12개월은 1건에 불과하므로 거래량이 많은 대단지처럼 평균값을 강하게 일반화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,344,000원 |
| 1. 임차인 김남희 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 양정민 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,656,000원 |
현재 회차에서는 임차인 김남희의 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 3회차부터 인수액 발생
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 396,000,000원 | 139,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 316,800,000원 | 61,564,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 253,440,000원 | 0원 | 908,160원 |
현재와 2회 유찰 시나리오까지는 임차보증금이 모두 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 3회 유찰 시에는 미배당액 908,160원이 생기므로 실질취득액은 253,440,000원 + 908,160원이 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인이 존재하므로 단순히 최저매각가격만 내려가는 것으로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉림중학교 동측 인근이며 학교와 다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 아파트이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 완경사 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 토지면적은 636.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 19세대 규모로 실거래 표본이 많지 않습니다. 확인 거래는 2024.07 525,000,000원과 2026.02 530,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 김남희는 대항력 있는 임차인입니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액과 매수인 인수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 현재 회차. 396,000,000원 가정에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 인수액 0원입니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 시 316,800,000원까지는 인수 0원이나, 3회 유찰 시 253,440,000원에서는 데이터상 908,160원 인수가 발생합니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 530,000,000원 한 건만으로 호별 상태·층 차이를 모두 설명할 수는 없습니다.
- 공유물분할 경매. 일반 담보권 실행 경매가 아니라 공유관계 해소를 위한 경매라는 사건 성격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인의 배당요구와 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 하지만 대항력은 살아 있다”
이 물건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 피할 사건도 아니고, 현재 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리가 완전히 깨끗하다고 볼 사건도 아닙니다. 현재 회차 396,000,000원에서는 김남희의 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 실질취득액은 396,000,000원입니다. 이는 최근 거래 530,000,000원의 74.7%로 가격 차이가 존재합니다.
반면 임차인의 대항력 자체는 경매 후에도 의미가 남습니다. 추가 유찰로 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오며, 데이터상 3회 유찰 시에는 908,160원의 인수액이 생깁니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 회차는 가격 메리트와 인수 0원이 동시에 확인되지만, 유찰될수록 임차보증금 인수액을 다시 계산해야 하는 사건”입니다.
