서울중앙지방법원 2025타경103070. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 지1층 B104호의 근린시설입니다. 현재 소유자인 주식회사티앤에이공조시스템은 2024년 9월 19일 매매를 원인으로 1,553,400,000원에 취득했고, 2024년 10월 10일 부평농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류, 중구(서울특별시) 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회·3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서는 현재 최저가 1,224,000,000원 자체가 실질취득의 핵심 기준이 됩니다. 문제는 이 금액이 제공된 최근 실거래 지표보다 현저히 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103070 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 제지1층 제비104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사티앤에이공조시스템 · 2024.09.19 매매 · 거래가액 1,553,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,530,000,000원 / 1,224,000,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 1,029,676,138원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.10 부평농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024년 10월 10일 부평농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 53,750,000원, 부평농업협동조합의 임의경매개시결정, 근로복지공단 가압류 10,000,000원, 중구(서울특별시) 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래보다 높다
힐스테이트남산의 비교 면적은 37.8㎡이고, 면적대가 일치하는 거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 760,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 780,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,224,000,000원은 최근 12개월 평균의 161.1%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 38.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2025.04 | 38.95㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.8㎡ 비교 | 2건 | 760,000,000원 |
전체 거래 평균도 760,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 760,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이도 0.0%로, 하락 추세에 따른 평균 왜곡을 이유로 현재 가격을 정당화할 근거는 나타나지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 한 차례 유찰됐다는 사실만 보고 “싸졌다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,640,000원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 53,750,000원 | 9,360,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,263,750,000원, 예상 배당은 1,209,360,000원, 미배당은 54,390,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 중구(서울특별시) 압류의 실제 세액과 배당순위도 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·4호선 충무로역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 지1층으로 표기돼 있으나 현황은 노변에 접해 있습니다. 남서측 약 8m 내외, 동측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제지1층 제비104호이며 사용승인일자는 2024.01.29입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 관련돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 12,250,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 환금성. 힐스테이트남산은 282세대이고 준공일은 2024.01.29입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.4회, 매각률 0.0%로 나타나 가격과 용도에 대한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로 보기. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득 기준은 1,224,000,000원이며, 최근 12개월 평균의 161.1%입니다.
- 추가 유찰 시나리오 점검. 2회 유찰 시 979,200,000원, 3회 유찰 시 783,360,000원입니다. 3회 유찰 시나리오도 최신 거래 780,000,000원과 최근 12개월 평균 760,000,000원을 웃돕니다.
- 근린시설 시세 별도 검증. 본건은 근린생활시설로 이용 중이므로 면적대 실거래뿐 아니라 근린시설의 임대수익·매매사례를 함께 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2026.05.22 중구(서울특별시) 압류가 있으므로 실제 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 채권최고액 1,200,000,000원과 경매 청구액 1,029,676,138원이 다르므로 채권계산서와 배당기준을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준인 2024.10.10 부평농업협동조합 근저당 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 쪽 결론은 정반대입니다. 현재 최저가 1,224,000,000원은 최근 12개월 평균 760,000,000원의 161.1%이고, 최신 거래 780,000,000원도 크게 웃돕니다.
더구나 단지 경매 통계의 평균 유찰은 4.4회, 매각률은 0.0%입니다. 3회 유찰 시나리오인 783,360,000원조차 제공된 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 높습니다. 본건이 근린시설이라는 용도 특성, 임대관계 미상이라는 현황까지 함께 놓고 보면 권리상 인수 없음은 장점이지만 현재 가격에는 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 적정가와 환금성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
