서울중앙지방법원 2025타경103094. 서울 서초구 방배동 919-2 일원의 동지빌딩으로, 감정평가상 이용상태는 노유자시설(노인복지시설)입니다. 지하층은 주차장, 1층부터 7층은 노유자시설로 현황 공실이며 옥탑층은 계단실 및 기계실 등으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 사용승인일은 2004.5.10., 대수선일은 2022.5.20.입니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가 18,062,276,000원에서 14,449,821,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더욱 중요한 것은 2004.08.02 전입한 김은수입니다. 말소기준인 2022.06.21 근저당보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액은 가능성만 열어 둔 채 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103094 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 919-2 · 동지빌딩 · 도로명주소 서울특별시 서초구 방배중앙로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 노유자시설(노인복지시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 7층 · 사용승인일 2004.5.10. · 대수선일 2022.5.20. |
| 토지 | 방배동 919-2, 919-22 · 지목 대 · 토지면적 247.6㎡ · 공시지가 10,920,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 18,062,276,000원 / 14,449,821,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 10,720,546,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2022.06.21 설정된 채권최고액 11,880,000,000원의 근저당권입니다. 등기상 근저당권자는 양천신용협동조합이며 공동담보에는 방배동 919-2 및 919-22 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.11 임의경매개시결정과 2025.06.17 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 김은수의 선순위 전입이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은수 | 2004.08.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김은수의 전입일은 2004.08.02로 말소기준근저당의 2022.06.21보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 실제 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 80%까지 내려왔지만 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 14,449,821,000원으로 감정가 18,062,276,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 14,449,821,000원 | 11,880,000,000원 | 0원 | 2,422,922,790원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 11,559,856,800원 | 11,441,858,232원 | 438,141,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 9,247,885,440원 | 9,153,006,586원 | 2,726,993,414원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 김은수의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 인수액과 실질취득비용은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,449,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 146,898,210원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 11,880,000,000원 | 11,880,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,422,922,790원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 공부·현황 차이 — 토지와 건물 모두 원본 대조 필요
- 토지. 토지 등기사항전부증명서에는 ‘소유권대지권 등기말소’로 등재됐으나 토지대장에는 ‘대지권설정’으로 등재돼 있습니다.
- 건물. 매각물건명세서에는 건물의 공부상 층수·면적이 현황과 상이하다고 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 현황. 감정평가상 지하층은 주차장, 1층~7층은 노유자시설로서 현황 공실, 옥탑층은 계단실 및 기계실 등입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이수중학교 북동측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설·사무소·오피스텔·APT 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철2호선 방배역이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지의 세로장방형이며 중로한면에 접합니다.
- 토지거래. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·소화설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은수 보증금 확인. 전입일 2004.08.02, 말소기준 2022.06.21입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부 제2022-6948호를 확인해 신탁 목적·수익자·처분권한과 임대차 관련 조항을 대조해야 합니다.
- 토지 권리관계 확인. 소유권대지권 등기말소와 대지권설정 기재 차이를 등기와 대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 층수·면적과 현황이 상이하고 제시외 건물이 포함되므로 감정서와 현장을 대조해야 합니다.
- 가격판단 유보. 실거래 자료가 없어 최저가 14,449,821,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “80% 할인보다 미상 권리 확인이 먼저”
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 80%까지 낮아졌습니다. 그러나 가격 할인율만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 2004.08.02 전입한 김은수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 위험이 열려 있고, 소유권은 무궁화신탁 명의의 신탁등기 상태입니다. 여기에 토지의 대지권 관련 공부 차이와 건물의 층수·면적 현황 차이도 존재합니다.
말소기준근저당 이후 권리가 소멸하는 구조 자체는 읽히지만, 이 사건의 핵심은 말소되는 권리보다 말소기준보다 앞선 전입과 신탁·공부차이입니다. 실거래 자료도 없어 14,449,821,000원이 시세상 유리하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리·현황 확인 전 가격판단 보류입니다.
