인천지방법원 2025타경507902. 인천 남동구 간석동 ‘뉴파크빌리지’ 5동 1층 103호, 전용 41.08㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 80,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 39,200,000원입니다. 얼핏 보면 감정가의 49%라 싸 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권이 있고, 보증금이 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족분이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 단서가 있습니다. notes에 “을구 순위 12번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 되어 있습니다. 따라서 홍은혜 임차권에 대한 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 이 확약은 홍은혜 임차권에만 적용됩니다. 데이터상 보증기관 승계 중복신고는 없고 실제 임차인은 1명이지만, 감정평가서에는 현장조사시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 미상이라는 문구가 있으므로 확약 밖 점유 여부는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 224-753 뉴파크빌리지 제5동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로176번길 85-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.05.04 매매, 거래가 69,750,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 69,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2023.04.26 갑구 14번 압류입니다. 그런데 임차인 홍은혜의 확정일자와 점유·전입은 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.06.21에 등재되었지만, 그 안에 기재된 임대차계약일자·점유개시일자·주민등록일자가 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 봅니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍은혜 | 제1층 제103호 41.08㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 69,750,000원 | 전입 2021.08.06 확정 2021.03.24 | 2023.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
임차인은 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있어 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 홍은혜 임차권에 한정해 보아야 합니다.
② 실질취득 — 확약 전제와 룰상 금액을 분리해야 한다
| 구분 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 총부담 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 39,200,000원 | 31,655,600원 | 70,855,600원 | 확약 없으면 보증금 수준으로 총액 고정 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 43,203,920원 | 70,643,920원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 51,287,744원 | 70,495,744원 | 최저가 착시가 더 커지는 구조 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다
뉴파크빌리지5동은 총 15세대, 사용승인일 1997.12.16의 소규모 다세대입니다. 동일 면적 41.08㎡ 실거래는 데이터상 2건뿐입니다. 평균은 52,000,000원이지만, 최신 거래인 2026.03 거래 30,000,000원과 2022.01 거래 74,000,000원의 차이가 커서 평균만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.08㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2022.01 | 41.08㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 52,000,000원 |
확약 전제 실질취득 39,200,000원은 실거래 평균의 75.4%입니다. 하지만 최신 거래 30,000,000원과 비교하면 130.7%입니다. 즉 “감정가의 절반”이라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 최근 실제 거래와 비교하면 이미 비싼 쪽으로 기울 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 홍은혜 보증금 (우선변제) | 69,750,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 6,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | - | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 69,750,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 11,700,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 57,600,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 경매개시결정 · 인천수산업협동조합 | 69,750,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 69,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 39,200,000원 가정 시 매각대금은 집행비용 1,105,600원과 임차인 배당 38,094,400원으로 소진됩니다. 룰상 임차보증금 부족분은 31,655,600원이나, 말소동의 확약서 전제에서는 홍은혜 임차권 인수 실질액을 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 건물 남서측 인근까지 차량 접근은 가능하나 도로경사도 등을 고려하면 다소 불편시됩니다. 인근 호구포로 로변 등에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스시설 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접하며, 일부 계단이 소재합니다. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대이고, 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, sold_rate 0.0%로 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍은혜 임차권등기와 보증금 부족분 인수 문제를 실제로 해소하는지 원본으로 확인하세요.
- 확약 범위 제한. 확약은 홍은혜 임차권에만 적용됩니다. 감정평가서상 임대차관계 미상 문구가 있으므로 별도 점유자·미상 임차인이 없는지 현장 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 총부담은 70,855,600원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정됩니다.
- 시세 기준 분리. 확약 전제 실질취득 39,200,000원은 평균 52,000,000원보다는 낮지만, 2026.03 최신 거래 30,000,000원보다 높습니다.
- 1층·도로 조건 점검. 본건은 1층이고, 서측 약 3미터 막다른 도로 및 일부 계단 조건이 있습니다. 재매각·임대 수요를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·관리비·당해세 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건은 대항력 임차권 때문에 겉으로는 위험해 보입니다. 보증금 69,750,000원, 현재 배당 38,094,400원, 룰상 부족분 31,655,600원이라는 숫자만 보면 매수인 인수형입니다. 하지만 데이터상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 홍은혜 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 권리만 보면 확약 원본 확인을 전제로 입찰 검토가 가능합니다.
다만 가격은 보수적이어야 합니다. 확약 전제 실질취득 39,200,000원은 실거래 평균 52,000,000원보다 낮지만, 최신 거래 30,000,000원보다 높고, 물건은 15세대 소규모 다세대 1층입니다. 결론은 권리는 확약 원본 확인 전제, 가격은 최신 거래 기준으로 보수 접근입니다. 최저가 3,920만원이 아니라, 확약 전제 실질취득 3,920만원과 최신 거래 3,000만원의 간격이 이 물건의 승부처입니다.