176,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103845. 동작구 상도1동 더포레스트 8층 802호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 오승훈은 2022.04.15. 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 등기부상 압류가 아니라 임차인 정영진의 300,000,000원 보증금입니다.
정영진의 임대차계약일은 2022.04.06., 주민등록일은 2022.04.14., 점유개시일은 2022.04.15., 확정일자는 2022.04.06.입니다. 말소기준인 2023.02.07. 강서세무서 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사합니다. 보통이라면 현재 최저가에서 미배당되는 보증금 127,264,000원을 매수인이 인수하게 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층 802호 |
| 도로명 | 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상 9층 건 중 8층 802호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 이번 매각은 특별조건
말소기준은 2023.02.07. 강서세무서의 압류입니다. 이후 2023.11.02. 등기된 정영진의 주택임차권, 2025.09.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.14. 양천세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.12.27. 설정된 수협은행 근저당권은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다.
다만 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라는 이유만으로 임차인을 후순위로 보면 안 됩니다. 정영진의 주민등록은 2022.04.14.로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 300,000,000원입니다. 따라서 원칙적인 권리관계에서는 대항력 있는 보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 이번 사건은 그 인수위험을 특별매각조건이 별도로 제거한 사례입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.04.14 / 2022.04.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
정영진은 2023.11.02. 배당요구를 했고, 보증금 300,000,000원에 대해 우선변제를 받습니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차인에게 배당되고, 원칙상 부족분은 127,264,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 정영진 보증금 | 300,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원칙상 임차보증금 미배당액은 127,264,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에게 그 잔액의 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 특별조건 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,000,000원 | 127,264,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 161,971,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 189,736,960원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금이 300,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이번 사건에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 그 원칙상 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 서울강남초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 중 8층 802호이며, 전기·난방·위생·소화·승강기·주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 대 422.5㎡, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 정영진의 임차권은 현재 등기돼 있으므로 매각 후 말소 절차와 조건 이행을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15. 민간임대주택등기가 말소기준인 2023.02.07.보다 먼저 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 말소·승계 처리 여부를 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 판단 별도. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 실제 이용·인허가·대장 내용을 입찰 전에 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “3억 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 정영진의 보증금은 300,000,000원이고, 전입은 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 최저가 176,000,000원에서는 원칙상 127,264,000원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어갈 구조입니다.
하지만 이번 매각은 그 부족분을 채권자가 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 이 특별매각조건이 유효하게 이행되는 전제라면 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 176,000,000원입니다. 다만 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 없고, 2022.04.15. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있다는 점까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 주된 임차인 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 조건의 이행과 선순위 등기 확인이 필수인 B등급 물건입니다.
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 127,264,000원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
