서울중앙지방법원 2025타경104135. 관악구 봉천동 장미빌라 1층 102호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”이 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다. 임차인 오태환은 2022.02.09. 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.24., 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2022.07.07. 국민건강보험공단 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
현재 최저매각가 214,400,000원에서 집행비용 3,801,600원을 먼저 빼면 임차인에게 210,598,400원이 배당되고, 보증금 부족분은 59,401,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 크게 올라가지만, 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 685-75 장미빌라 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 내부 미상 |
| 소유자 | 김윤기 · 2022.02.23. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2022.07.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 성동세무서·노원세무서·관악구·노원구·광진구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일이 2024.01.08.이라는 사실만 보면 안 됩니다. 오태환의 실제 전입·점유는 2022.02.09.로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 판단은 임차인에게 유리합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 59,401,600원 인수, 실질은 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오태환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.09. / 2022.01.24. | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득 214,400,000원을 기준으로 본다
제시된 동일 면적 41.64㎡ 거래는 2022.02. 1층 270,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 금액도 모두 270,000,000원으로 집계되어 있으며, 현재 최저매각가 214,400,000원은 그 금액의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 41.64㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 평균 | 41.64㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
대항력 인수형 사건에서는 낙찰가만 보고 시세를 비교하면 안 되지만, 이 사건은 특별매각조건으로 오태환의 미배당 보증금에 대한 매수인 부담이 제거됩니다. 따라서 시세 비교 기준은 실질취득 214,400,000원이며, 제시된 거래가 270,000,000원보다 55,600,000원 낮습니다. 다만 거래 표본은 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 넓은 표본처럼 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 오태환 보증금 | 270,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 임차인 미배당은 59,401,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 214,400,000원 | 59,401,600원 | 특별조건 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 171,520,000원 | 101,681,280원 | 특별조건 적용 시 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 137,216,000원 | 135,505,024원 | 특별조건 적용 시 0원 |
이 표가 중요한 이유는 분명합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, “최저가가 싸졌다”는 이유만으로 경제성이 좋아지지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 인수고리를 끊고 있기 때문에 현재 회차에서는 실질취득액을 214,400,000원으로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 북측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 현황 층. 공부상 1층이지만 남측 접면도로 기준 현황 2층에 소재합니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사지의 사다리형 토지이며 남측·동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,862,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 경제성을 바꾸는 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 자체를 무시하지 말 것. 오태환의 전입 2022.02.09.은 말소기준 2022.07.07.보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 현재 회차에서도 59,401,600원 인수 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 제시된 41.64㎡ 실거래는 270,000,000원 1건입니다. 79.4%라는 수치만으로 충분한 시장 할인이라고 단정하지 말고 개별 매물·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부가 확인되지 않았습니다.
- 소규모 환금성. 장미는 총 8세대입니다. 대단지 아파트보다 매수·매도 표본과 거래 유동성이 제한될 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면적으로는 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 214,400,000원보다 보증금이 큰 인수형 사건입니다. 일반 계산대로라면 현재 회차에서 59,401,600원을 추가로 부담할 수 있어 낙찰가만 보고 “20% 할인”이라고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 그 일반론에서 한 단계 더 봐야 합니다. 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 그 조건을 반영한 실질취득액 214,400,000원은 제시된 실거래 270,000,000원의 79.4%입니다. 다만 실거래가 1건뿐인 8세대 다세대라는 점, 내부가 확인되지 않았다는 점, 국세·지방세 압류가 다수 존재한다는 점은 보수적으로 봐야 합니다. 핵심은 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 여부입니다.
