최저가는 최근 거래의 46.3% — 그러나 확약 밖 미상 점유자가 남는다

인천지방법원 2025타경507911. 검암동 그랜드캐슬 비동 5층 501호, 전용 36.38㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 143,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,049,000원까지 내려왔습니다. 같은 건물·유사 면적의 2026년 3월 실거래 106,000,000원과 비교하면 최저가가 최근 거래의 46.3%에 불과합니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 임차권 확약의 효력과 미상 점유자 확인입니다.

소유자 채승목은 2016년 4월 29일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 경기신용보증재단·주택도시보증공사·케이비국민카드·삼성카드의 가압류와 국세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 대부분이 인천수산업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 서울보증보험을 포함한 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 확약을 함께 확인해야 한다

2012.03.16을 말소기준일로 적용하면 맹호의 전입일 2016.04.29과 한국토지주택공사의 전입일 2018.08.03은 모두 기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그 기준에서는 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 기준권리 자체의 말소 기재가 있으므로, 원본 확인 전에는 이 판정을 최종 결론으로 사용하면 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건

그랜드캐슬B동은 16세대 규모이며, 대상 전용면적은 36.38㎡입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026년 3월 전용 36.71㎡·3층의 106,000,000원 한 건입니다.

현재 최저가 49,049,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 106,000,000원의 46.3%입니다. 확약이 유효하고 미상 점유자에게 별도의 인수금이 없다면 실질취득 역시 49,049,000원으로 최근 거래 대비 가격 여유가 큽니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이므로 개별 호수의 층·향·내부 상태와 실제 수리비를 반영한 추가 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)

총 채권액 1,041,605,505원 중 예상 배당은 47,766,118원이며, 미배당액은 993,839,387원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 배당표는 현재 산정된 말소기준과 채권 순서를 전제로 하므로 등기 원본 확인 결과에 따라 재산정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 대인고등학교 서측 인근으로, 주변은 연립주택과 다세대주택이 분포하는 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수시설과 소화설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역이며 도로에 접합니다. 토지는 410㎡, 평지의 사다리형이고 소로 한 면에 접한 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 1㎡당 1,604,000원입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대로 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 빈도와 재매각 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2012.03.16 인천수산업협동조합 근저당과 2012.04.06 말소 기재를 등기부 원본에서 대조하고, 법원이 실제로 적용한 말소기준권리를 확인하세요.
• 확약서 원문 확인. 2025.07.28 제출된 말소 동의 확약서의 제출자·대상 권리·조건·유효성, 낙찰 후 실제 말소 절차와 비용 부담 주체를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. ‘주식회’의 정확한 명칭, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
• 중복 보증금 배제. 한국토지주택공사의 118,000,000원은 맹호 보증금의 대위·승계로 정리돼 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인하세요. 당해세는 예상배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현장·명도 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 누수·수리비와 명도 협상 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리 주체를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 시세 보강. 최근 거래가 1건뿐이므로 검암동 인근의 유사 면적·연식 다세대 거래와 현재 매물을 함께 비교하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”

현재 최저가 49,049,000원은 최근 실거래 106,000,000원의 46.3%로, 표면적인 가격 격차는 분명합니다. 한국토지주택공사의 을구 7번 주택임차권도 제출된 말소 동의 확약이 유효하고 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원입니다. 이 전제만 놓고 보면 실질취득 역시 49,049,000원으로 계산됩니다.

하지만 확약은 을구 7번 권리에만 적용됩니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 ‘주식회’ 점유자 위험은 그대로 남고, 말소기준으로 산정된 2012년 근저당에는 말소 기재가 함께 존재합니다. 이 두 가지를 해결하지 않으면 실제 인수액과 명도 난도가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 전 보류”입니다. 큰 할인율보다 확약 원문·말소기준·미상 점유자의 세 가지 확인이 먼저입니다.