인천지방법원 2025타경507913. 인천 서구 연희동 대경이즈뷰 가동 2층 201호, 전용 59.94㎡ 다세대주택입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 80,360,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래는 2026년 3월 같은 2층·유사 면적의 115,000,000원으로, 확인된 주된 인수액만 반영한 실질취득액은 최신 거래의 69.9%입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권의 적용 범위입니다. 매각물건명세서는 을구 9번 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시했으나, 서울보증보험 주식회사가 2025.07.28 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 임차권의 인수는 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 다른 임차관계까지 함께 해소됐다고 볼 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력과 임차권 확약을 분리해 봐야 한다

권리표상 기준일은 2009.04.28 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권으로 산정돼 있습니다. 그러나 이 근저당권은 2013.06.28 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정된 채권최고액 100,800,000원·200,000,000원·48,000,000원의 근저당권도 각각 2017년과 2020년에 말소됐습니다. 현재 사건에서 실질적으로 확인해야 할 권리는 후순위 압류보다 2024년 등기된 주택임차권과 미상 임차관계입니다.

임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다

한국토지주택공사의 신고는 보증금 대위·승계 성격이므로 실제 임차인과 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 신고를 제외하면 실제 임차인 확인대상은 2명입니다. 두 명 모두 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력을 “있음”으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

* 매각물건명세서상 을구 9번 주택임차권은 인수 대상으로 기재됐으나, 2025.07.28 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다. 확약 밖 임차관계의 인수액은 포함하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔고, 가격차는 권리 확인 뒤 의미가 생긴다

대경이즈뷰 전용 59.75㎡~59.94㎡ 실거래 8건입니다. 전체 평균은 139,437,500원이지만, 2021~2022년의 135,000,000원~152,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 2026.03 최신 거래 115,000,000원과 최근 12개월 평균 115,000,000원을 우선해야 합니다.

확인된 주된 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득액은 80,360,000원으로, 최신 거래와 최근 12개월 평균 115,000,000원의 69.9%입니다. 금액 차이는 34,640,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 과거보다 19.5% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 미상 임차관계의 승계액이 추가되면 실질취득액은 상승하므로, 69.9%라는 수치만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

채권 총액 548,310,470원 중 예상 배당액은 78,513,520원, 미배당액은 469,796,950원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상 배당은 0원입니다. 등기부상 말소 이력이 있는 담보권까지 채권최고액 기준으로 적층한 추정이며, 실제 배당은 배당요구·채권계산서와 당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 전용 59.94㎡ 전부를 주거용으로 이용하고 있습니다.
• 입지. 연희동행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서구청역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측과 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·연희3지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 510.3㎡, 공시지가 1,270,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 다세대주택 건부지입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건으로 비교 표본이 얇습니다. 최근 거래 추세도 -19.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2025.07.28 제출된 말소 동의 확약서의 대상 권리·조건·말소 시점을 직접 확인하세요.
• 임차권 경정 범위 확인. 2024.08.30 경정에 기재된 130,000,000원과 136,500,000원의 관계, 계약 당사자와 승계 관계를 대조하세요.
• 실제 임차인 2명 확인. 명의 미상 신고와 “주식회” 신고의 전입일·점유개시일·보증금·배당요구 여부를 주민등록 전입세대확인서와 원본 명세서에서 확인하세요.
• 가격 상한 재계산. 미상 임차관계에서 승계액이 확인되면 최저가에 더해 실질취득액을 다시 계산하고, 최신 거래 115,000,000원과 비교하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 이력이 있으므로 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요. 당해세는 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
• 환금성 보수 적용. 15세대 다세대·최근 하락 추세·실거래 표본 부족을 감안해 취득세, 명도비, 수리비와 매도 기간을 넉넉히 반영하세요.
• 점유와 명도. 현재 점유자와 실제 사용관계를 현장 방문으로 확인하고, 인도명령 가능 여부와 협의 명도 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 최신 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — 할인율보다 확약의 경계가 중요하다

현재 최저가 80,360,000원은 최신 실거래 115,000,000원의 69.9%입니다. 확인된 주된 주택임차권도 2025.07.28 말소 동의 확약으로 실질 인수 0원*으로 평가돼, 숫자만 보면 가격차가 분명합니다. 그러나 이 사건을 곧바로 “인수 0원·시세 이하” 물건으로 분류하면 안 됩니다.

보증기관 승계 신고를 제외하고도 실제 임차인 확인대상 2명이 남아 있고, 두 신고 모두 전입일 또는 보증금이 불명확합니다. 최근 거래가격도 과거보다 19.5% 하락했으며, 15세대 다세대의 거래 표본과 환금성은 제한적입니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 필수입니다. 확약서의 범위와 미상 임차인 2명의 대항력·승계액을 원본에서 해소한 뒤에만 80,360,000원을 실질취득액으로 확정할 수 있습니다.