인천지방법원 2025타경1064. 부평한라비발디 20층 2027호, 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 49%까지 내려간 최저가가 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자 이한빛누리는 임대차계약일 2022.04.25, 확정일자 2022.04.28, 전입·점유개시 2022.05.13이며 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.07 강제경매개시결정인데, 임차인의 전입은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 64,190,000원만 보고 감정가 131,000,000원 대비 큰 폭으로 할인됐다고 판단하면 구조를 거꾸로 읽게 됩니다. 예상배당에서는 집행비용 1,555,420원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 62,634,580원이 배당되고, 남는 보증금 77,365,420원이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 실질취득은 64,190,000원 + 77,365,420원 = 141,555,420원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 20층 2027호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 대정로 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제20층 제2027호 22.266㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김춘매 · 거래가액 156,145,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이한빛누리 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2025.05.07 강제경매개시결정입니다. 그러나 이한빛누리의 임대차계약·확정일자·전입·점유개시는 모두 그 이전입니다. 등기부에는 2024.06.14 주택임차권등기도 마쳐져 있고, 보증금은 140,000,000원입니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한빛누리 | 제20층 제2027호 22.266㎡ 전부 | 2022.05.13 | 2022.04.28 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
② 회차별 인수 구조 — 유찰될수록 미배당 보증금이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 77,365,420원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 96,275,794원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 109,513,057원 |
표에서 보듯 매각가가 64,190,000원에서 44,933,000원, 다시 31,453,099원으로 내려가도 매수인 인수액은 각각 77,365,420원, 96,275,794원, 109,513,057원으로 커집니다. 이 사건에서는 유찰률을 가격 메리트로 그대로 해석할 수 없습니다. 보증금 140,000,000원의 미배당 부분이 매수인 부담으로 이동하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 이한빛누리 보증금 | 140,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이한빛누리 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금 140,000,000원 가운데 62,634,580원이 배당되고, 부족분 77,365,420원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 부평시장역 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 상업·업무용 건물이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하7층·지상27층 건물 내 20층 2027호이며 사용승인일은 2021.06.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북측 약 30미터, 북동측과 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 64,190,000원에 인수 77,365,420원을 더한 141,555,420원이 핵심 금액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 96,275,794원, 4회 유찰 시 109,513,057원으로 미배당 보증금이 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.25, 확정일자 2022.04.28, 전입·점유개시 2022.05.13, 임차권등기 2024.06.14의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차권자와 신청채권자가 이한빛누리로 동일하며, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 미배당 잔액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가 ≠ 49% 취득가”
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 131,000,000원에서 최저가 64,190,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조를 합치면 전혀 다른 모습입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 77,365,420원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 141,555,420원입니다.
더 유찰돼도 싸지는 폭만큼 임차보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 얼마인가입니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 실질취득 141,555,420원의 시장가격 경쟁력은 별도의 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
