인천지방법원 2025타경1064. 부평한라비발디 20층 2027호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원보다 낮아졌지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 이한빛누리의 임차보증금은 140,000,000원이고, 주민등록·점유개시는 2022.05.13, 확정일자는 2022.04.28입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.05.07 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 91,700,000원을 가정하면 집행비용 2,050,600원 후 임차인에게 89,649,400원이 배당되고, 나머지 50,350,600원은 매수인 부담입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 142,050,600원입니다. 감정가보다 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 20층 2027호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제20층 제2027호 22.266㎡ 전부 · 지하7층/지상27층 건물 |
| 소유자 | 김춘매 · 거래가액 156,145,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이한빛누리 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.05.07 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2022.05.13 해지로 이미 말소됐고, 과거 현대카드의 강제경매도 2024.04.25 취하되어 2024.05.01 말소됐습니다. 반면 이한빛누리의 주택임차권은 2024.06.14 등기됐고 그 기초가 되는 주민등록·점유개시는 2022.05.13, 확정일자는 2022.04.28입니다. 따라서 현재 경매개시보다 선순위로, 데이터상 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한빛누리 | 제20층 제2027호 22.266㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 | 2022.04.28 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 1.4억원대
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 각 회차 낙찰가보다 큽니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 최저가 하락이 그대로 총 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 50,350,600원 | 142,050,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 77,365,421원 | 141,555,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 96,275,795원 | 141,208,794원 |
현재 최저가만 보면 91,700,000원이지만 실질취득은 142,050,600원입니다. 2회 유찰 시에도 141,555,420원, 3회 유찰 시에도 141,208,794원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커져 총액이 보증금 140,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 이한빛누리 보증금 | 140,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 이한빛누리 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 50,350,600원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 부평시장역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔과 상업·업무용 건물이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하7층/지상27층 중 제20층 제2027호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북측 약 30미터, 북동측·남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 91,700,000원 낙찰가에 50,350,600원 인수가 더해져 실질취득 142,050,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액 77,365,421원, 3회 유찰 시 96,275,795원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 총비용이 함께 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.04.25, 확정일자 2022.04.28, 주민등록·점유개시 2022.05.13, 임차권등기 2024.06.14를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 이한빛누리가 임차권자이면서 현재 강제경매 신청채권자이므로 임대차와 채권관계의 실체를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “9,170만원 낙찰”이 아니라 “1.42억원 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 위험하게 보일 수 있는 것은 최저매각가 91,700,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차권자의 보증금은 140,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 50,350,600원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 142,050,600원입니다.
더 유찰돼 64,189,999원이나 44,932,999원까지 최저가가 낮아져도 인수액은 각각 77,365,421원, 96,275,795원으로 커집니다. 이 물건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 140,000,000원 부근에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 실거래 자료도 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가는 낮아 보여도, 권리까지 합친 실질취득은 결코 낮지 않습니다.
