최저가 6,125만원이 아니라 실질취득 약 9,150만원 — 공촌동 금강빌라 102호

인천지방법원 2025타경507920. 인천 서구 공촌동 금강빌라 1층 102호, 전용 55.87㎡ 다세대주택입니다. 건물은 1995년 8월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물이고, 전체 9세대 규모입니다. 소유자 이원주는 2019년 12월 1억2,500만원에 취득했습니다. 표면상 최저가는 감정가 1억2,500만원의 49%인 6,125만원까지 내려왔지만, 이 사건은 유찰 횟수나 할인율만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.

인천도시공사는 2018년 9월 14일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2018년 9월 21일 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2020년 3월 17일 신용석 근저당보다 약 1년 6개월 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 59,747,500원만 배당될 것으로 계산돼, 나머지 30,252,500원을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기상 오래된 근저당권과 가압류가 보이지만, 1996년·1997년 국민은행 계열 근저당은 2008년 6월 10일 해지로 말소됐고, 2002년 이종섭 가압류도 2005년 2월 25일 해제로 말소됐습니다. 2020년 3월 5일 국민건강보험공단 압류 역시 같은 달 19일 해제됐으므로 이들 과거 권리는 현재 매수인 인수대상이 아닙니다.

현재 말소기준은 2020년 3월 17일 설정된 신용석 근저당권 65,000,000원입니다. 이후의 세무서·지방자치단체· 국민건강보험공단 압류와 2025년 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기일인 2022년 7월 4일이 아니라 전입과 점유를 갖춘 2018년 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 미변제액에 대한 대항력은 남아 매수인이 부족분을 인수하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다

현재 회차의 최저매각가 61,250,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 이 구조에서는 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저가는 61,250,000원에서 30,012,499원으로 절반 이하가 되지만, 실질취득은 91,502,500원에서 90,940,225원으로 불과 562,275원만 감소합니다. 집행비용 추정치의 차이를 제외하면 대항력 임차보증금 90,000,000원 부근에 총취득비용이 고정되는 전형적인 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 세금·보험 관련 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 정확한 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 입지. 인천광역시 서부교육지원청 서측 인근으로, 주위는 단독주택·전·답·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입은 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천2호선 아시아드경기장역은 원거리에 위치합니다.
• 도로. 동측 약 8m, 북측 약 4m 내외 아스팔트 도로에 접한 소로각지입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며, 공시지가는 1,114,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 1995년 사용승인, 9세대 소규모 다세대이고 최근 확인되는 낙찰가와 실거래 비교자료가 없어 매도기간과 가격 변동성 점검이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총액으로 계산. 현재 기준 입찰대금 61,250,000원에 인수 예상액 30,252,500원을 더한 91,502,500원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 재확인. 배당기일 전까지 채권액·배당순위·체납세금이 변동될 수 있으므로 임차인의 실제 미변제액을 다시 계산해야 합니다.
• 당해세 확인. 세무서·지방자치단체·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 법정기일과 체납액에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 91,171,750원, 90,940,225원으로 큰 차이가 없습니다.
• 시세 원본 조사. 인근 동일 면적·유사 연식 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 조사해 실질취득액 9,100만원대가 적정한지 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1995년 사용승인된 1층 물건이므로 누수·결로·배관·난방·창호 상태와 수선비를 현장에서 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·체납세액 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 9,100만원 취득”

이 물건의 표면 최저가는 61,250,000원이지만, 실제 판단 기준은 91,502,500원입니다. 인천도시공사의 보증금 90,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고 배당으로 전액 회수되지 않기 때문입니다. 3회·4회 유찰까지 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 9,100만원에서 거의 변하지 않습니다.

최근 실거래 자료가 확인되지 않는 9세대 규모의 1995년식 다세대라는 점까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 대항력 임차보증금 인수형이며, 추가 유찰은 가격 메리트를 거의 만들지 못합니다. 실질취득액과 수선비·세금·명도비를 모두 더한 뒤 인근 다세대 시세보다 충분히 낮을 때만 접근할 사건입니다.