72,800,000원
창원지방법원 2025타경21092. 마산웰메이드시티 8층 819호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 장익수이고, 2019.09.27. 설정된 주식회사경남은행 근저당 72,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드주식회사·서울신용보증재단· 주식회사카카오뱅크·소상공인시장진흥공단·근로복지공단·주식회사케이뱅크의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 104,000,000원에서 1회 유찰된 72,800,000원입니다. 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이어서 실질취득도 72,800,000원입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 안정성과 가격 메리트를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21092 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 23 마산웰메이드시티 8층819호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서동2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지하4층 지상27층 중 8층 819호 |
| 소유자 | 장익수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사경남은행 / 50,907,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2019.09.27. 이후 권리는 정리
말소기준은 2019.09.27. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 현대카드주식회사의 가압류를 시작으로 이후 등재된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 주식회사 가압류는 2025.01.20. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 매수인이 별도 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선주(실거주자:양동우-지인) | 본건 전부 | 2020.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2020.10.06.은 말소기준권리 2019.09.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 분석상 매수인이 임차보증금을 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 보증금 액수는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서를 통해 최종 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 50,960,000원, 그다음은 35,672,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 72,600,000원 | 71,089,600원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 18,133,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,750,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 23,606,658원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,013,241원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 9,330,650원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 12,701,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 170,135,645원 중 71,089,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 99,046,045원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 후순위 채권자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 매각물건명세서와 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 소재 (구) 롯데백화점 북동측 인근으로, 주변에 아파트 단지와 근린시설이 소재합니다.
- 교통. 본건 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층·지상27층 건물 중 8층 819호이며, 급·배수·위생설비·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접하고, 공시지가는 1,810,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 정선주(실거주자:양동우-지인)가 본건 전부를 점유합니다. 전입은 후순위지만 실제 인도 협의가 필요한지 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해 실제 배당관계를 최종 점검하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 72,800,000원을 인근·동일 건물 실제 거래가격과 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
- 관리비 확인. 주거용 오피스텔은 관리비 수준과 체납 여부가 실제 취득비용과 임대수익에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.27. 주식회사경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 점유자의 전입일도 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 72,800,000원에 낙찰받는다면 권리상 실질취득액 역시 72,800,000원입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 1회 유찰과 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 실제 시장가격과 점유·관리비를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 사건입니다.
