창원지방법원 2026타경20046. 함안군 대산면 평림리 954-9의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며 목조 아연강판지붕 단층, 건축년도는 1955년입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 625.0㎡, 자연녹지지역입니다. 현재 최저매각가는 93,173,000원으로 감정가 133,104,500원의 70% 회차입니다.
등기상 핵심은 2018년 3월 21일 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 154,000,000원이며 토지 평림리 954-9가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이고, 제공된 배당표와 회차별 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인이 인수하는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 평림리 954-9 · 경상남도 함안군 대산면 대산중앙로 98-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 목조 아연강판지붕 단층 · 건축년도 1955년 |
| 토지 | 대 · 625.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이계환·이두환·이수환·이인숙·이지민·이태섭 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 133,104,500원 / 93,173,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 114,050,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
2018년 3월 21일 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인으로 신고된 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 소유자 또는 제3자가 거주하는지 현황조사와 현장 확인을 통해 보완해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 93,173,000원으로 감정가 133,104,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않아, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 건축년도 1955년의 목조 단층 주택이고, 토지와 건물을 함께 평가하는 물건이므로 토지가치·건물 잔존가치·철거 또는 수선 부담을 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,077,114원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 154,000,000원 | 91,095,886원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당은 62,904,114원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,173,000원 | 91,095,886원 | 62,904,114원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,221,099원 | 63,647,119원 | 90,352,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,654,769원 | 44,432,983원 | 109,567,017원 | 0원 |
⑤ 현황·물건성 — 오래된 주택이라 서류보다 현장이 중요
- 건물 현황. 공부상 구조는 ‘목조 스레이트지붕’, 면적은 34.71㎡이나 현황은 ‘목조 아연강판지붕’, 실측면적은 약 44㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 다만 목록1 지상에 있는 이동·제거가 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 건축연도. 1955년 목조 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 샷시 창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 별도 매각물건명세서 비고에는 건물의 구조·면적 현황 차이가 명시되어 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경남로봇고등학교 남동측 근거리에 위치하며 학교, 관공서, 주택, 음식점, 전·답 농경지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 625.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 131,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 기타. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018.03.21 갑구 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 현황 면적 확인. 공부상 34.71㎡와 현황 약 44㎡ 차이가 있으므로 매각 대상과 제시외 부분의 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 지상 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·반출 가능성을 확인해야 합니다.
- 노후도 점검. 1955년 목조 주택인 만큼 지붕·구조체·급배수·전기·누수 등 수선비가 입찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아닌 현장 가치와 인근 토지·주택 비교사례를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 어려운 사건
이 사건은 제공된 배당계산만 보면 비교적 명확합니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 93,173,000원에서 근저당에 91,095,886원이 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것이 곧 좋은 입찰이라는 뜻은 아닙니다.
1955년 목조 주택, 공부상 34.71㎡와 현황 약 44㎡의 차이, 매각 제외 컨테이너, 임대관계 미상, 자연녹지지역과 여러 토지이용 규제, 그리고 실거래 비교자료 부재가 동시에 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장조사·물건성·가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 1회 유찰이라는 사실보다 실제 토지와 건물의 가치가 93,173,000원을 뒷받침하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
