인천지방법원 2025타경1422. 인천 미추홀구 문학동 문학트리플타운 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 363,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 254,100,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 9월 27일 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 261,050,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 수협은행이 2025년 8월 4일 임의경매를 신청했고 청구금액은 238,655,893원입니다.
등기 흐름 자체만 보면 말소기준 이후 별도의 존속 권리가 복잡하게 겹친 형태는 아닙니다. 2021년 11월 17일 주식회사티플레인대부의 채권최고액 13,000,000원 근저당권도 2021년 11월 29일 해지로 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당 순위보다 대지권 미등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있어, 입찰 전 이 부분의 법적·사실적 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역12블록4로트 문학트리플타운 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 문학길 102-2(문학동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김우진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 254,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 238,655,893원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.27 수협은행 근저당권 · 채권최고액 261,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 핵심은 대지권
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 임차인에 대해 대항력이 있다고 단정할 자료는 없지만, 현장 점유관계까지 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가격은 254,100,000원으로 감정가 363,000,000원의 70%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액은 최저가와 같은 254,100,000원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교값에 근거한 가격 판단을 붙이지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 대지권 유무 미상이라는 권리·환금성 변수가 있으므로 단순 할인율보다 매각 대상의 권리 범위를 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 254,100,000원 | 11,307,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 177,870,000원 | 86,470,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 124,508,999원 | 139,084,127원 | 0원 |
유찰이 늘수록 수협은행 근저당권의 미배당액은 11,307,400원 → 86,470,180원 → 139,084,127원으로 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 근저당권의 미배당 자체가 매수인 승계액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,357,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 261,050,000원 | 249,742,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 254,100,000원 가정 시 집행비용 4,357,400원을 제외한 249,742,600원이 수협은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 11,307,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 “문학정보고등학교” 남서측 인근이며, 주위는 다세대·연립주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 문학도시개발사업구역 내에 위치합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 변수. 다세대주택 자체의 가격보다 이 사건에서는 대지권 미등기·유무 미상이 매각 후 권리범위와 처분 판단에 직접 연결되는 핵심 확인사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다는 명세서 기재를 기준으로 토지 등기와 대지권 성립 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가 포함 범위 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로, 실제 취득하게 되는 토지 권리와 가격 산정의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 취득세 사실조회 해석. 2026.06.30. 토지·건물 취득세·등록면허세 납부 사실조회 회신이 있지만, 이를 대지권 존재 확정과 동일하게 보지 말고 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 현장 호수 대조. 외벽에 “103”이라고 표시돼 있다는 명세서 기재를 바탕으로 2층 201호와 실제 현장 표시를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 권리 확인 후 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 수협은행 채권최고액 기준 11,307,400원이 미배당되지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 대지권 확인이 먼저”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 대지권 미등기·유무 미상에 맞춰야 합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고 토지·건물 취득세 납부 사실조회도 존재하지만, 명세서가 대지권 유무를 확인하지 못했다고 명시한 이상 그 부분을 건너뛸 수 없습니다.
또한 감정평가서상 임대관계가 미상이고 외벽에는 “103” 표시가 확인된다는 기재도 있습니다. 따라서 이 물건은 근저당 인수는 0원이지만, 매각 대상의 토지 권리범위와 실제 점유·현장 표시를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 사건입니다. 현재 단계의 결론은 “가격 할인은 확인됐지만 권리 완결성은 추가 검증 필요”입니다.
