인천지방법원 2025타경1422. 문학정보고등학교 남서측 인근의 문학트리플타운 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.09.27 수협은행 근저당권 261,050,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.11.17 설정된 주식회사티플레인대부 근저당권 13,000,000원은 2021.11.29 이미 말소됐습니다. 임차인은 없어 배당표 기준 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.
하지만 이 사건은 등기부의 담보권보다 대지권 상태를 먼저 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 다만 인천 미추홀구청은 2026.06.30 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신을 했고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 이 사정은 대지권 문제를 완전히 해소하는 확정자료와는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역12블록4로트 문학트리플타운 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 문학길 102-2(문학동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 소유자 | 김우진 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 177,870,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 238,655,893원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.27 수협은행 근저당권 · 채권최고액 261,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특이사항 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 · 외벽에 ‘103’ 표기 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수액은 발생하지 않습니다. 등기상 핵심 담보권은 수협은행 근저당권이고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 주식회사티플레인대부 근저당권도 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가 363,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 177,870,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 124,508,999원, 4회 유찰 시 87,156,299원입니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 감정가와 유찰률은 경매 진행 상황을 보여줄 뿐이고, 현재 응찰가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부와는 별개의 문제입니다. 특히 대지권 상태가 불확실한 물건은 단순 할인율만으로 일반적인 가격 비교를 대신하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 261,050,000원 | 174,579,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 기준 86,470,180원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 수협은행의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호로, 이용상태는 다세대주택입니다.
- 주위환경. 문학정보고등학교 남서측 인근이며, 주변에는 다세대·연립주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 가장형 토지의 주거용 건부지로 이용 중이며 문학도시개발사업구역 내에 위치합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시. 본건 외벽에는 ‘103’이라고 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인부터 확인. 대지권 미등기 사유, 토지 소유관계, 대지사용권 성립 여부와 향후 등기 가능성을 원문 자료로 대조해야 합니다.
- 취득세 사실조회 회신 확인. 2026.06.30 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실조회 회신의 정확한 내용과 대상 토지를 확인해야 합니다.
- 최저가 포함 범위 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서의 토지 평가 전제를 함께 확인해야 합니다.
- 외벽 표시 대조. 외벽의 ‘103’ 표시와 등기·현황상의 2층 201호가 실제 현장에서 어떻게 대응되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 49%라는 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 지역·유사 다세대 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 대지권 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준권리는 수협은행 근저당권이며, 배당분석상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 결론을 좌우하는 것은 대지권 미등기와 대지권 유무 미상이라는 별도 변수입니다.
최저매각가격 177,870,000원은 감정가 363,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있는 만큼, 실제 대지사용권의 존재와 귀속·등기 가능성이 확인되는지가 입찰 판단의 선결조건입니다. 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이라기보다, 대지권 불확실성을 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
