인천지방법원 2025타경1561. 인천광역시 중구 신흥동2가 삼정베스트빌아파트 104동 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물의 5층에 위치합니다. 사용승인일은 2002.02.25.이며, 해당 건물은 아파트 12세대와 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2011.05.02. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이번 경매개시결정은 2025.09.10. 등기됐고, 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 현재 최저가 59,500,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 뒤 국민은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동2가 1-84 삼정베스트빌아파트 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 이명준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 26,479,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 확인되는 인수액은 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 권리표상 인수 임차인은 없지만, 현장 점유관계는 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 59,500,000원이 싸 보이지만 표본 신뢰도는 낮다
확인되는 실거래는 2021.06, 70,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 59,500,000원은 이 참고 거래의 85.0%이지만, 거래 면적은 59.02㎡이고 대상 전용면적은 43.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최신 거래 시점도 2021.06이라 현재 가격 판단의 직접 기준으로 쓰기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 59.02㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 참고값 | 43.91㎡ 대상 | 5 | 최저가 59,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 429,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 57,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 429,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 59,500,000원 | 57,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 17,099,700원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 29,369,790원 |
2회 또는 3회 유찰 시 국민은행 근저당에 미배당이 발생하는 계산이지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광성중학교 서측 인근이며, 주위에는 소규모아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 도원역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물로 사용승인일은 2002.02.25.이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되며, 토지는 평지의 자루형이고 북서측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 단지 규모는 12세대이며 확인되는 실거래도 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 거래량을 근거로 가격을 촘촘하게 검증하기 어려운 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격 재검증. 확인되는 70,000,000원 실거래는 2021.06이고 전용 59.02㎡로, 대상 43.91㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대인 만큼 실제 매수 수요와 거래 빈도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 외벽 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 본 건물 외벽에 ‘4’라고 표기되어 있다고 기재돼 있습니다. 현장 방문 시 대상 동·호수 특정에 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·점유상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 2011.05.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 낮아졌습니다.
하지만 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래가 2021.06의 70,000,000원 1건뿐이고, 그 거래 전용면적 59.02㎡는 대상 43.91㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 총 12세대의 소규모 건물이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 권리는 합격권이지만, 가격 메리트는 추가 현장·시세 검증 후 판단할 물건입니다. 최저가가 내려왔다는 이유만으로 할인폭 자체를 투자매력으로 해석하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
