인천지방법원 2025타경1561. 신흥동2가 삼정베스트빌아파트 104동 5층 501호입니다. 현재 소유자는 이명준이고, 등기상 핵심은 2011.05.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.09.10 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당표상 현재 최저매각가 41,650,000원에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 가격을 판단할 때 주의가 필요합니다. 데이터에 잡힌 매매사례는 2021.06, 59.02㎡, 4층, 70,000,000원 한 건뿐이고, 비교 면적도 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 최저가 41,650,000원이 이 금액의 59.5%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하는 것은 곤란합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1561 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동2가 1-84 삼정베스트빌아파트 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2002.02.25 |
| 소유자 | 이명준 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 26,479,560원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기상 인수 0원
현재 소유권은 2006.10.23 임의경매 매각으로 이명준에게 이전됐고, 2011.05.02 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.10 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 압류·경매개시결정과 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 가격 비교 — 59.5%라는 숫자만 보면 안 된다
확인 가능한 거래자료는 1건입니다. 거래시점은 2021.06이며, 거래면적 59.02㎡가 비교 대상으로 잡혔지만 면적 일치 여부는 불일치로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 59.02㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 비교값 | 면적 불일치 | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저매각가 41,650,000원은 데이터상 비교가격 70,000,000원의 59.5%입니다. 그러나 그 비교값 자체가 2021.06의 단일 거래이고 면적까지 일치하지 않습니다. 따라서 “41,650,000원이 현재 시세보다 40.5% 싸다”는 식의 해석은 할 수 없습니다. 감정가 85,000,000원과 비교하면 현재 회차는 49% 수준까지 내려온 상태라는 점만 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,600,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 57,600,000원 중 40,500,300원이 배당되고 17,099,700원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 17,099,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 29,369,790원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 37,958,853원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광성중학교 서측 인근이며, 주변에는 소규모 아파트·다세대주택·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 도원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2002.02.25입니다. 기본 위생·급배수·개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되며, 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있고, 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 적혀 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 임대관계가 미상이고 내부도 폐문 부재로 확인하지 못했습니다. 전입·점유·확정일자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래사례 과신 금지. 비교 실거래는 2021.06의 1건뿐이고 면적도 불일치합니다. 59.5%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 근저당 미배당은 17,099,700원이나 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 추가 유찰 시. 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 외벽 표기. 매각물건명세서 비고에는 본 건물 외벽에 “4”라고 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 규제 원본 확인. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로 매각기일 2026.10.13 기준 적용 여부는 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “할인폭은 크지만, 시세 근거는 약하다”
현재 최저매각가 41,650,000원은 감정가 85,000,000원의 49%까지 내려왔고, 등기·배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 말소기준도 명확합니다. 그러나 시장가격을 판단할 자료는 2021.06의 70,000,000원 거래 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 임대관계까지 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “싸 보이는 숫자”보다 현재 시세와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
