인천지방법원 2025타경1687. 인천 미추홀구 주안동 어반스뷰6차 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 권리구조의 중심은 2020.05.13 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 225,600,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025.01.20 인천신용보증재단의 50,602,266원 가압류와 2025.10.01 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름에는 2019.11.21 주식회사무궁화신탁 앞으로의 신탁등기가 있었지만, 2020.05.13 신탁재산 귀속을 원인으로 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 송은주가 소유권을 이전받았고, 이어 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 기준점은 과거 신탁 자체가 아니라 2020.05.13 농협은행 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 4층 401호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 석바위로 103 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상14층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 송은주 · 2020.05.13 소유권이전 (2020.04.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 183,920,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.05.13 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 225,600,000원입니다. 그 뒤에 들어온 인천신용보증재단의 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 확인 — 대항력은 없지만 임차조건은 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종화 | 2020.06.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김종화의 전입일은 2020.06.01로, 말소기준권리 설정일인 2020.05.13보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 경매 매수인에게 맞설 수 있는 대항력을 갖지 못하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격·회차 구조 — 1회 유찰, 현재 최저 140,700,000원
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 138,272,066원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 179,885,086원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 208,900,240원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 225,600,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,602,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 276,202,266원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 137,930,200원이고 미배당액은 138,272,066원입니다. 신청채권자의 청구액은 183,920,193원이며 현재 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층/지상14층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 주안역과 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 약 15미터 및 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 토지면적은 500.4㎡, 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 농협은행 근저당권의 2020.05.13 접수와 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 김종화 점유관계 확인. 전입일은 2020.06.01로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 시나리오는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰·감정가의 70%라는 사실을 시세 할인으로 곧바로 해석하지 말고 실제 거래가격과 임대수익 등을 별도로 검토하세요.
- 오피스텔 관리 확인. 기계식주차설비·승강기·공용부분 관리상태와 미납 관리비 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 임차조건 확인은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.05.13 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김종화 역시 2020.06.01 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 김종화의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인돼야 실제 배당관계까지 완성됩니다. 현재 최저가 140,700,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실도 권리 안전성과는 별개의 문제입니다. 권리상 인수는 0원, 점유자의 임차조건은 확인, 가격은 감정가 할인율만으로 판단하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
