인천지방법원 2025타경1712. 인천 남동구 만수동 로얄카운티 2층 201호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인되며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 김은혜입니다. 등기상 핵심은 2018.01.24. 설정된 수협은행 근저당으로, 채권최고액은 184,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후의 롯데카드 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70% 회차입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1712 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김은혜 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 166,577,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.24. 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.22. 롯데카드 주식회사 가압류 6,027,834원과 2025.10.15. 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 98,980,000원(49%), 3회 유찰 시는 69,286,000원(34%)입니다.
그러나 가격 메리트를 판단할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가가 실제 시장에서 형성된 최근 거래가격보다 높았는지 낮았는지 알 수 없으므로, 현재 회차의 70%라는 비율 자체를 가격 가점으로 삼기는 어렵습니다. 오피스텔은 호실별 임대수익, 공실, 관리비, 전용면적과 내부 상태 등에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로 실제 비교거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 184,800,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,027,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,400,000원 가정 시 채권자 총 청구액 190,827,834원 중 138,620,400원이 배당되고, 미배당액은 52,207,434원입니다. 수협은행 신청채권 166,577,090원도 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동부초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물로, 외벽은 스톤코트 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등이며 새시 창호유리창 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 대체로 사다리형 오피스텔 건물부지로 인접도로와 등고·평탄하며, 서측·등측·북측으로 포장도로에 접하고 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 준주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 141,400,000원의 시장가격 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 유사 오피스텔 실제 거래를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계, 대항력 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차는 141,400,000원, 2회 유찰 시 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원 시나리오입니다. 단순 할인율보다 실제 시세와 환금성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액 52,207,434원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 승계액을 혼동하지 마세요.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항·점유관계·배당요구·조세·관리비 등은 입찰 직전 원본 자료로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있어 점유관계 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 70%’보다 실제 시세·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 얼마까지 쓸 것인지가 승부처입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 시세 확인 후 결정.
