서울중앙지방법원 2025타경243. 서울 중구 청계천로 334, 2층가-59호 물건입니다. 공부상 용도 표기는 도시형생활주택으로 잡혀 있으나, 감정 이용상태는 점포이고 현재 기호2인 2층가-59호는 공실상태로 조사됐습니다. 주변은 의류 도매시장, 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 쇼핑센터가 혼재하는 상권입니다. 따라서 주거용 아파트식 환금성으로 보면 안 되고, 상가성 집합건물의 권리·점유·공실 리스크로 봐야 합니다.
말소기준은 2015.03.06. 접수된 우리은행 근저당권, 채권최고액 504,000,000원입니다. 그 이후의 우리은행 근저당 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 흐름 중 2002.10.29. 가등기가 있고, 별도 메모상 담보가등기 여부 확인이 필요합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 “최저가 64%”라는 숫자만으로는 안전성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층가-59호 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 점포 · 공실상태 |
| 소유자 | 정성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 350,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 624,173,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 20,970,000원/㎡ · 토지면적 2,142.0㎡ |
① 권리 흐름 — 숫자보다 선순위 확인이 먼저다
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 2015.03.06. 우리은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 둘째, 그 이전 권리 중 이미 말소된 권리는 제외하더라도, 갑구 7번 가등기는 종류 확인이 필요합니다. 담보가등기인지, 순위보전 성격인지, 본등기 가능성이 남는지에 따라 입찰 판단이 완전히 달라집니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
보증기관이나 대위·승계 중복신고자는 없고, 확인 대상은 김병희·박인우 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2015.03.06. 이후입니다. 따라서 대항력은 없는 구조로 보되, 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 협의 금액은 별도로 점검해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병희 | 2016.08.29 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 보증금 미상 |
| 박인우 | 2023.02.06 | 미확인 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 350,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,701,120원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 227,500,000원 | 149,378,880원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 김재협 | 309,427,600원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 13,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 55,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 504,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 1,604,177,600원 중 예상배당은 344,378,880원, 미배당은 1,259,798,720원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 624,173,381원은 현재 회차 배당상 0원으로 잡힙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 배당 공백도 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 350,080,000원 | 344,378,880원 | 1,259,798,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 280,064,000원 | 275,343,104원 | 1,328,834,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 224,051,200원 | 220,114,483원 | 1,384,063,117원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동공업고등학교 서측 인근, 의류 도매시장·상업용 빌딩·업무용 빌딩·쇼핑센터가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 2층가-59호는 점포이며 공실상태로 조사됐습니다. 임시 물품 보관 여부와 실제 인도 가능성 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시장, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 표시됐고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 7번 가등기의 종류와 본등기 가능성, 담보가등기 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정상 공실이지만 전입 확인 대상 2명이 있으므로 실제 점유·물품 보관·열쇠 인도 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김병희·박인우 모두 대항력은 없는 구조이나 보증금은 미상입니다. 명도 협의 비용을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 미배당이 1,259,798,720원이고 신청채권자 배당은 0원입니다. 경매 진행 지속 가능성도 같이 봐야 합니다.
- 상가 환금성 검토. 주변 상권, 공실 기간, 관리비, 동일 구분점포 거래 가능성을 주거용 물건과 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 “확인 전 권리”가 더 크다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 547,000,000원에서 350,080,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 산정 인수액은 0원으로 잡혀 있어도, 선순위 가등기 종류 확인이 남아 있고, 공실 조사와 전입자 2명이 함께 존재합니다. 여기에 현재 회차 미배당은 1,259,798,720원, 신청채권자 배당은 0원입니다. 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 권리가 더 큽니다. 원본 확인 전 입찰은 보류가 맞습니다.