창원지방법원 2026타경20011. 마산회원구 내서읍 호계리 ‘보라맨션’ 5층 503호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 70,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당·압류는 없고 2026.01.09 김영기의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 류정숙이 2006.12.05 전입한 것으로 조사됐고, 이는 현재 말소기준일보다 앞섭니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되고 대항력이 인정된 뒤 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면 낙찰자가 그 미배당 보증금을 부담할 수 있으므로, 실제 취득비용은 단순한 최저매각가 49,000,000원과 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심

등기부상 과거의 한국주택은행 근저당, 회원신용협동조합 가압류, 국민은행 임의경매, 삼성카드 가압류, 내서농업협동조합 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심은 2026.01.09의 강제경매개시결정입니다. 그러나 류정숙의 전입일 2006.12.05가 이보다 빠르므로, 등기상 권리가 단순하다는 사실만으로 매수인 인수 위험까지 없다고 결론낼 수 없습니다.

실제 임차인 조사 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 류정숙 본인 점유 조사입니다.

② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득가는 미정

보라맨션의 기준 면적은 59.41㎡이며, 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 5건 평균 67,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 58,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 +6.9%입니다. 현재 최저매각가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.5% 수준이지만, 이 비율은 어디까지나 임차인 인수액을 반영하지 않은 표면가격 비교입니다.

전체 12건 평균은 65,041,666원이지만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 67,600,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 흐름이 +6.9%인 만큼 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 현재 최저가는 이 최근 시세보다 낮아 보이는 반면, 임차인 보증금이 확인되는 순간 실질취득가가 달라질 수 있어 가격 가점은 임차관계 확인 이후에만 판단하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 김영기의 청구액 18,754,958원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 28,963,042원으로 계산됩니다. 다만 류정숙의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 관련 배당과 매수인 인수액은 이 수치만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 임차인 인수 위험은 별개

세 시나리오 모두 현재 계산상 신청채권자 김영기의 청구액은 전액 충족됩니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 내려간다고 해서 매수인의 총비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 존재하고 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액의 비중이 커질 수 있기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중리초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린상가 등으로 형성돼 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 용도·구조. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 5층 503호입니다. 사용승인일은 1992.05.23입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
• 도로·토지. 단지 서측 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 부정형 아파트 건부지입니다. 공시지가는 622,200원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 중리초등학교 상대보호구역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부를 기준으로 감정됐으므로, 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 류정숙 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 얼마인지 확인해야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 점유·대항력 재확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 미배당 보증금 승계 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
• 가격 비교 순서. 보증금 확인 전에는 최저가 49,000,000원을 최근 12개월 평균 67,600,000원과 단순 비교해 입찰가를 정하지 마세요. 먼저 인수액을 더한 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 65,041,666원보다 최근 12개월 평균 67,600,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 수리비·관리상태에 따른 추가 비용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인 및 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “49,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

이 물건은 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 49,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 67,600,000원의 72.5%라는 표면 지표만 보면 할인 폭이 눈에 띕니다. 등기부 역시 과거 근저당과 가압류가 이미 말소돼 단순합니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다.

류정숙이 2006.12.05 전입한 것으로 조사됐고 현재 말소기준은 2026.01.09입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 평가해야 하고, 매수인이 부담할 미배당 보증금도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기는 단순하지만 임차인 인수액이 열려 있는 사건”입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트도, 적정 입찰가도, 실질취득가도 완성되지 않습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.