창원지방법원 2026타경20030. 마산합포구 홍문동 12-1 및 월남동4가 1-1을 대지권의 목적으로 하는 집합건물 내 3층 301호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 전민경이고, 2018.10.12. 소유권을 거래가액 100,000,000원에 취득한 날 패류살포양식수산업협동조합 앞으로 채권최고액 98,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.31. 김수아 앞으로 전세금 20,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025.01.15. 신한카드 주식회사의 가압류, 2025.10.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.01.16. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20030 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동 12-1 주식회사상신기업 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 전민경 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 패류살포양식수산업협동조합 / 84,465,119원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012.09.21. 설정됐던 김리현의 전세권 90,000,000원은 2018.10.12. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 패류살포양식수산업협동조합의 근저당권 98,000,000원입니다. 이후 김수아의 전세권, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수아(전입세대확인서상) | 미상 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수아의 전입일은 2023.07.31.로, 말소기준일 2018.10.12.보다 늦습니다. 따라서 현황조사 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 한편 등기부에는 같은 김수아 앞으로 전세금 20,000,000원의 전세권이 2023.07.31. 설정돼 있으며, 이 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 별도 확인
감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 68,600,000원과 48,020,000원입니다.
다만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리지 않는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 패류살포양식수산업협동조합 | 98,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 전세권 · 김수아 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,186,158원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 129,186,158원, 채권자 예상배당은 95,836,000원, 미배당은 33,350,158원입니다. 배당 추정은 근저당의 채권최고액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동 및 월남동4가 일대로, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 301호이며, 급배수 위생설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단으로 대체로 평탄하고 오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며, 북서측·북동측·남동측에 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로1류가 포함 또는 접하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 직접 조사하지 못했고, 공부자료·건축물현황도·외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김수아의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 상황은 확인해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 김수아 전세권 20,000,000원은 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 가격 확인. 현재 최저가 98,000,000원을 주변 오피스텔의 최근 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.12. 패류살포양식수산업협동조합의 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 김수아 전세권과 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 김수아의 전입 역시 말소기준 이후이므로 대항력이 없으며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 140,000,000원에서 1회 유찰된 98,000,000원이 실제 시장에서 충분히 경쟁력 있는 가격인지는 별도 문제입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 권리는 검토 가능, 가격은 실거래 확인 후 결정이 이 물건의 핵심 결론입니다.
