창원지방법원 2024타경2554. 경상남도 하동군 고전면 명교리 182-9의 건물과 토지를 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주유소 및 사무실, 창고로 이용 중이며, 토지는 582.0㎡의 주유소용지·상업용입니다. 현재 소유자는 정경식이고, 말소기준권리는 2007.12.20 설정된 하동농업협동조합 근저당권 110,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고 경매개시결정도 함께 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리보다 중요한 것은 가격과 환금성의 검증입니다. 감정가 169,097,800원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,823,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 검증할 수 있는 물건이 아닙니다. 따라서 현재 가격이 감정가의 14.68%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 8회 연속 유찰이 발생한 이유와 특수용도 부동산의 실제 수요층을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2554 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 고전면 명교리 182-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소 및 사무실, 창고 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌구조 스라브지붕 단층 |
| 토지 | 582.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정경식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,097,800원 / 24,823,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 하동농업협동조합 / 104,354,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외기계기구 감정서상 1~4 매각 포함 · 옥상 태양광발전설비 포함평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2001.03.13 설정된 양보농업협동조합 근저당권 70,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2008.01.24 설정된 남척석유주식회사 근저당권 50,000,000원도 2023.05.17 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2007.12.20 하동농업협동조합 근저당권 110,000,000원이며, 이 권리와 2024.05.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 8회 유찰을 ‘할인’으로만 보면 안 된다
현재 회차는 8회 유찰 후 최저매각가 24,823,000원으로, 시나리오상 감정가의 14.68%입니다. 하지만 동일 용도 실거래 시세와 직접 대조할 기준이 없어 감정가 대비 비율만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 15%) | 24,823,000원 | 23,976,186원 | 86,023,814원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 19,858,400원 | 19,100,949원 | 90,899,051원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 9%) | 15,886,720원 | 15,200,759원 | 94,799,241원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 하동농업협동조합 근저당의 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 110,000,000원 중 23,976,186원만 배당되는 계산이라 86,023,814원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인이 부담하는 금액은 아니지만, 8회 유찰 후에도 신청채권자가 전액 만족하지 못하는 구조라는 점은 사건의 가격 흐름을 이해하는 데 참고할 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.4% 추정) | - | 846,814원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하동농업협동조합 | 110,000,000원 | 23,976,186원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 24,823,000원 가정. 하동농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 고전면 명교리 소재 “명교마을” 동측 인근입니다. 주위는 지방도변 농촌지대로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주유소 및 사무실, 창고로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 및 벽돌구조 스라브지붕 단층이며 위생·급배수·난방·태양광 발전설비가 있습니다.
- 토지. 582.0㎡, 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다. 완경사·부정형·소로한면이고 공시지가는 143,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되며, 농업진흥구역·농림지역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 주유소·사무실·창고 복합용도와 토지를 함께 매각하는 구조라 수요층이 제한될 수 있습니다. 8회 유찰 이력도 가격뿐 아니라 실제 활용성과 매수층을 함께 점검해야 할 이유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2007.12.20 하동농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 영업 여부, 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외기계기구 감정서상 1~4와 옥상 태양광발전설비가 매각에 포함됩니다. 현존 여부와 상태를 실제 현장에서 대조하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 현재 가격이 감정가의 14.68%까지 내려온 이유를 단순 가격 문제가 아니라 용도·입지·영업 활용성·매수층까지 포함해 점검하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 등 토지이용계획이 향후 이용 목적과 맞는지 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 시세 기준 비교가 어려운 물건이므로 감정가 할인율을 응찰가의 유일한 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 말소기준인 하동농업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 169,097,800원짜리 물건이 8회 유찰돼 24,823,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 해석해서는 안 됩니다. 주유소·사무실·창고와 582.0㎡ 토지를 함께 취득하는 특수 자산이고, 실거래 기준 가격 검증도 제한적입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 제시외기계기구와 태양광발전설비까지 일괄매각됩니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순하지만, 8회 유찰의 원인과 실제 활용가치·환금성을 확인하지 않으면 가격 판단이 어려운 C등급 물건입니다.
