창원지방법원 2024타경4413. 진주시 충무공동 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 비105호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 일반음식점, 현황은 공실입니다. 소유자는 차용숙이며, 2018.09.17. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 658,600,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 594,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.08.01. 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만 현황 자체는 공실입니다. 따라서 권리 인수보다 더 크게 봐야 할 것은 7회 유찰된 가격 흐름과 상업용 집합건물의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4413 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 1층 비105호 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 중 1층 비105호 · 사용승인 2018.05.16. |
| 소유자 | 차용숙 · 2018.09.17. 소유권이전 · 거래가액 658,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 783,000,000원 / 125,721,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 501,728,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2018.09.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 594,000,000원이 말소기준입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없고, 현황은 공실이므로 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 7회 유찰, 감정가의 16.06%
감정가는 783,000,000원이지만 현재 최저매각가는 125,721,000원입니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가의 16.06% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 100,576,800원, 9회 유찰 시 80,461,440원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 16.06% | 125,721,000원 | 470,839,094원 |
| 8회 유찰 시 | 12.85% | 100,576,800원 | 495,631,275원 |
| 9회 유찰 시 | 10.28% | 80,461,440원 | 515,386,866원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,560,094원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 594,000,000원 | 123,160,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 125,721,000원 가정 시 농협은행 근저당 채권최고액 594,000,000원 중 123,160,906원이 배당되고, 470,839,094원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 진양고등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 중 1층 비105호, 사용승인일은 2018.05.16.입니다. 승강기·옥내소화전·스프링쿨러·화재탐지 및 경보·위생설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 상업용 건부지이며 북측 중로, 서측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래 자료가 없어 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 같은 몰·인근 상업시설의 실제 매매가와 임대료를 별도 확인해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 현황이 공실이고 7회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제가 아니라 업종 적합성·상권·관리비·임대수요가 함께 작용했는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 원본 확인. 현황은 공실이지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 농협은행 채권은 현재 회차에서 470,839,094원 미배당이지만, 배당 부족액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 배당표에 반영되지 않았으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.09.17. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 인수나 후순위 인수 권리는 없습니다. 하지만 감정가 783,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 125,721,000원, 감정가의 16.06%입니다. 이렇게 큰 하락 폭은 그 자체로 가격을 싸다고 인증하는 숫자가 아닙니다. 현황 공실의 일반음식점이고 실거래 시세 자료도 없는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 상권·임대수요·환금성에 맞는 적정 가격을 어디까지 검증하느냐에 있습니다.
