창원지방법원 2024타경5188. 진주시 인사동 131-9 토지와 지상 4층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,042,735,800원에서 3회 유찰돼 최저가는 357,659,000원까지 낮아졌습니다. 등기부상 말소기준은 2016년 5월 10일 봉곡새마을금고 근저당권 455,000,000원이고, 이후 등기된 전세권·임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 서성혁은 2009년 3월 2일 전입하고 보증금 50,000,000원, 월차임 130,000원으로 기재돼 있으며, 2024년 10월 15일 배당요구를 했습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 예상배당은 0원이고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수

등기부상 한국발전기술주식회사의 전세권 40,000,000원과 한국토지주택공사의 주택임차권 40,000,000원·70,000,000원·70,000,000원은 모두 말소기준 이후 등기입니다. 경남신용보증재단 가압류 16,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 4,839,857원, 진주시 압류도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 명의 16명, 보증기관 승계 1건

임차·점유 명의는 보증기관 대위·승계 1건을 제외하면 16명입니다. 한국토지주택공사의 보증금 40,000,000원 신고는 김도현 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다

대항력 임차인의 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되는 금액이 아니라 낙찰 후 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 357,659,000원이 아니라 최소 407,659,000원입니다. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 357,659,000원 가정)

채권 합계 515,839,857원 중 예상배당은 351,851,774원이며 미배당은 163,988,083원입니다. 서성혁 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다

서성혁의 보증금은 각 시나리오에서 모두 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 4회 유찰 시 확인된 실질취득액은 매각가 250,361,299원에 인수액을 더한 구조이고, 5회 유찰 시에도 매각가 175,252,909원에 인수액이 별도로 붙습니다. 유찰에 따른 최저가 하락과 임차보증금 인수는 별개로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정 이용상태는 다가구주택이며, 토지와 건물 및 제시외건물 감정서상 ㄱ~ㅁ을 일괄매각합니다.
• 위치. 진주이마트 북서측 인근에 위치하고 주위는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 지상 4층으로, 도시가스 난방과 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 면적 255.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 세로각지(가)에 해당합니다. 공시지가는 850,800원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·조망권경관지구·역사문화환경보존지역이며, 소로3류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다수 임차·점유 명의가 있는 다가구주택이고 3회 유찰이 누적돼, 권리확인과 명도 부담을 반영한 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서성혁 임대차 원본 확인. 점유 부분·계약서·전입세대·확정일자·배당요구 효력을 대조하고 보증금 50,000,000원 인수 범위를 확정하세요.
• 미상 명의 확인. 천권규·한국토·공사의 전입일과 보증금, 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 김도현 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 다시 합산하지 마세요.
• 호실별 현황 조사. 다가구주택은 명의별 점유 부분과 실제 호실이 중요합니다. 전입세대확인서와 현장 점유상태를 함께 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 357,659,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 407,659,000원을 최소 기준으로 검토하세요.
• 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
• 제시외건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㅁ이 매각에 포함되므로 구조·면적·이용상태와 인허가 관계를 원본 감정서에서 확인하세요.
• 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 최저가”보다 임차인 구조가 먼저다

감정가 1,042,735,800원에 비해 최저가 357,659,000원이 크게 낮아 보이지만, 이 물건은 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 서성혁의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 확인된 실질취득액은 407,659,000원입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 명의도 남아 있습니다.

말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 다가구주택의 위험은 각 임차인의 전입일·점유 부분·보증금·확정일자에서 결정됩니다. 실제 임차·점유 명의 16명과 보증기관 승계 신고를 구분하고, 대항력 가능·미상 명의를 해소하기 전에는 안전한 물건으로 단정하기 어렵습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 리스크는 남는다. 이 사건은 낮은 최저가보다 원본 임대차 확인이 우선입니다.