창원지방법원 2024타경5447. 진주시 상봉동 821-16의 토지 390㎡와 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 사용승인일은 2011.03.07이고, 현재 단독주택인 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017.08.21 설정된 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인은 별도로 봐야 합니다.
가장 중요한 사람은 304호 강문숙입니다. 전입일이 2014.07.28로 말소기준일보다 앞서고, 보증금은 20,000,000원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실제 자금 판단 기준은 최저가 381,623,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 401,623,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 821-16 · 경상남도 진주시 의병로111번길 8-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 / 구조 | 단독주택(다가구주택) · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 · 사용승인 2011.03.07 |
| 토지 | 390㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장애숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,112,603,700원 / 381,623,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 청구액 | 312,713,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 선순위 임차인은 남는다
2017.08.21 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 추경복 근저당권, 경남신용보증재단·신한카드 가압류, 티아이피코리아유한책임회사 임차권, 이기윤·한국토지주택공사 주택임차권 등은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2025.08.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 1건
확인된 명단은 실제 임차인 12명과 보증금 승계 신고 1건입니다. 한국토지주택공사의 55,000,000원은 정철민 보증금의 대위·승계이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 현재 확정적으로 매수인 인수에 반영된 금액은 강문숙의 20,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·등기 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동철 | 미상 | 2018.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2024.11.04 |
| 강문숙 | 304호 | 2014.07.28 | 20,000,000원 300,000원 | 있음 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 최영준 | 미상 | 2024.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정철민 | 204호 | 2017.10.16 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 대상 |
| 오권철 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.07.04 · 근저당 채무자와 동일 이름 |
| 김정희 | 미상 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 강창호 | 미상 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김대영 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정명성 | 302호 | 2019.09.19 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 임창호 | 201호 | 미상 | 5,000,000원 270,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전입일 확인 필요 |
| 티아이피코리아유한책임회사 | 옥상층 전부 | 임차권등기 2023.09.18 | 19,912,512원 | 가능·미상 | 미상 | 등기권리는 매각으로 소멸 · 전입일 미상 |
| 이기윤 | 건물 3층 중 도면표시 | 2022.06.03 확정 2022.06.03 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 주택임차권등기 · 매각으로 소멸 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 중 도면표시 | 2017.10.16 확정 2017.10.17 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 중복 정철민 보증금 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득과 명도비용을 봐야 한다
현재 최저매각가는 381,623,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 강문숙 보증금 20,000,000원을 인수하면 확인된 실질취득은 401,623,000원입니다. 이 금액에도 취득세, 법무비용, 미납 관리비·공과금, 다수 점유자 명도비용은 포함되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 381,623,000원 | 20,000,000원 | 401,623,000원 | 198,636,201원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 267,136,099원 | 20,000,000원 | 287,136,099원 | 311,520,285원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 186,995,269원 | 20,000,000원 | 206,995,269원 | 390,539,144원 |
동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 실질취득액이 지역 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 다가구주택은 개별 임대차 상태, 수익률, 건물 상태, 토지 가치에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 381,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,142,722원 |
| 인수. 임차인 강문숙 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 추경복 | 150,000,000원 | 15,480,278원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 56,320,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,796,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 574,116,479원 중 예상배당은 375,480,278원이며, 미배당은 198,636,201원입니다. 강문숙 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉원초등학교 북동측 인근이며 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 드라이비트·치장석재, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 390㎡, 공시지가 554,900원/㎡, 제2종일반주거지역이며 자연경관지구·지구단위계획구역·주거환경개선지구 등에 포함됩니다.
- 도로·보호구역. 소로3류에 접하며 봉원초등학교와 봉원초등학교병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다가구주택은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고 다수 임차인, 임대수익, 명도 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강문숙 계약 원본. 304호 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 현재 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 임창호와 티아이피코리아유한책임회사의 전입·점유 개시일을 확인해 추가 인수 가능성을 배제해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 윤동철·최영준·오권철·김정희·강창호·김대영의 계약서와 보증금 지급 자료를 확인하세요.
- 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사 55,000,000원은 정철민 보증금 승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 오권철 관계 확인. 근저당 채무자와 임차인 이름이 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인하세요.
- 추경복 근저당 금액. 설정액 150,000,000원과 변경등기 45,000,000원, 배당 시뮬레이션의 차이를 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 381,623,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 401,623,000원에서 자금계획을 시작하세요.
- 명도비용. 실제 임차인 12명의 이사 협의, 인도명령 가능 여부, 점유 부분별 명도 기간과 비용을 별도로 산정하세요.
- 시세 검증. 인근 다가구 매매사례, 토지가격, 예상 임대수익과 공실률을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 임차인 12명이 먼저다
감정가 1,112,603,700원에서 최저가가 381,623,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 가격표 하나로 판단할 물건이 아닙니다. 강문숙의 보증금 20,000,000원을 인수하면 확인된 실질취득은 401,623,000원이고, 임창호와 티아이피코리아유한책임회사의 대항력은 가능·미상으로 남아 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 6명이며, 오권철은 근저당 채무자와 이름이 같습니다.
후순위 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 다가구주택의 핵심 위험은 등기부 밖 점유와 임대차에 있습니다. 실거래 시세 근거도 없어 현재 실질취득액이 시장가보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인·명도·가격 검증은 정리되지 않은 물건입니다. 유찰 횟수보다 각 호실의 계약 원본과 점유 실체를 먼저 확인해야 합니다.
