확약으로 인수는 0원*, 그러나 4회 유찰 최저가도 ‘최근 시세 이상’ — 주안동 알바트로스 705호

인천지방법원 2025타경507958. 인천 미추홀구 주안동 ‘알바트로스’ 7층 705호, 전용 17.815㎡의 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물 부지는 아파트(도시형생활주택 원룸형)와 오피스텔 용도로 이용되고 있습니다. 소유자 김대성은 2021년 10월 1일 매매를 원인으로 거래가 73,500,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 79,146,956원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리구조의 핵심은 임차인 이봉규입니다. 점유개시일은 2021년 9월 30일, 주민등록일은 2021년 10월 1일로 말소기준인 2022년 12월 8일 국세 압류보다 빠릅니다. 확정일자도 2021년 10월 6일에 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 실질 인수를 0원*으로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심

등기부에 보이는 과거 근저당 두 건은 현존 인수권리가 아닙니다. 우리은행 근저당은 2014년 1월 22일, 새청주신용협동조합 근저당은 2021년 9월 30일 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022년 12월 8일 포천세무서장의 압류이며, 이후 미추홀구 압류·주택임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인의 대항력은 임차권등기일인 2023년 11월 13일이 아니라, 그보다 앞선 점유·주민등록에서 발생합니다. 점유개시 2021년 9월 30일과 전입 2021년 10월 1일이 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 확약이 효력을 갖지 못하거나 요구 조건을 충족하지 못하는 경우, 현재 회차 배당 시나리오상 미배당 보증금 32,518,520원의 인수 가능성이 다시 발생합니다.

② 시세 비교 — 4회 유찰에도 최근 거래보다 높다

이 물건의 전체 12건 실거래 평균은 77,874,166원이지만, 2022년의 105,000,000원·106,000,000원·110,000,000원과 2024년의 97,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 39,500,000원, 최신 거래 39,000,000원, 최근 가격 추세 -53.8%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 42,140,000원*은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 106.7%입니다. 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율이나 전체 평균 대비 54.1%라는 숫자만 보면 저렴해 보이지만, 최근 가격대와 비교하면 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)

배당 시나리오에서는 집행비용 공제 후 임차보증금에 40,981,480원이 배당되고, 보증금 부족분은 32,518,520원입니다. 다만 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 등기상 우리은행과 새청주신용협동조합 근저당은 각각 2014.01.22.와 2021.09.30. 이미 말소되어 현존 매수인 인수권리로 보지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물 부지는 아파트 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설 오피스텔 용도로 이용되고 있습니다. 전용면적은 17.815㎡입니다.
• 입지. 인천석암초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기· 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측으로 폭 약 7m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다.
• 건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있으나, 매각물건명세서에는 본건과 관련이 없다고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 75세대의 소형 단지이자 전용 17.815㎡ 원룸형입니다. 최근 실거래가 39,000,000원~40,000,000원대로 내려왔고, 가격 추세도 -53.8%여서 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 임차권등기 말소와 대항력 포기 범위가 어떻게 정해졌는지, 낙찰 이후 별도 조건이 있는지 직접 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 실질취득액 42,140,000원은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 106.7%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 입찰이라고 판단하면 안 됩니다.
• 확약 불이행 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 미배당 보증금 32,518,520원의 인수 가능성이 있습니다. 5회 유찰 시 미배당은 40,794,816원, 6회 유찰 시 47,415,853원으로 늘어납니다.
• 현장점유 확인. 임차권등기는 임차인이 이사한 뒤 권리를 보전하기 위해 설정되는 경우도 있으므로, 현재 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·전기 상태. 현관에 2024년 5월부터의 관리비청구서와 전기공급제한 안내가 붙어 있는 것으로 조사됐습니다. 공용부분 관리비 체납액과 전기 공급 상태를 확인하세요.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 77,874,166원보다 최근 12개월 평균 39,500,000원과 최신 거래 39,000,000원을 입찰가 산정의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 종기와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 보류”

이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 인수형 물건입니다. 현재 최저가 기준 미배당 보증금도 32,518,520원으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 확인된 이봉규 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 평가할 수 있습니다.

그렇다고 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 42,140,000원은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 106.7%이고, 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -53.8%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회인데 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 최근 시세·하락 추세·환금성을 함께 보면 가격은 여전히 보류가 필요한 물건입니다.