창원지방법원 2024타경5744. 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설이며 공실 및 휴업중으로 조사된 물건입니다. 사건상 용도는 대지, 소재지는 하동군 화개면 쌍계로 24의 2층 201호입니다. 현재 최저매각가는 34,383,000원으로 감정가 179,000,000원의 19.21%까지 내려왔습니다.
등기 자체의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 서부산농업협동조합 근저당권들은 2023.11.30 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 다압농업협동조합 근저당 1,320,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류 100,000,000원, 경매개시결정, 토스뱅크주식회사 가압류 151,676,987원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5744 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 24, 2층201호 (주1) |
| 등기 / 용도 | 집합건물 · 사건상 대지 · 감정평가상 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설 이용 |
| 이용상태 | 공실 및 휴업중 |
| 소유자 | 구명암 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 34,383,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,131,675,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
말소기준은 2023.11.30 다압농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금·토스뱅크주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤효심, 최인기, (주)구룡, 케이생활건강(주)은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 4명, 인수액은 아직 모른다
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 현재 확인되는 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 네 명 모두 말소기준인 2023.11.30보다 먼저 전입했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤효심 | 2020.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인기 | 2021.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)구룡 | 2023.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이생활건강(주) | 2023.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 19.21%여도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 회차는 5회 유찰 후 최저가 34,383,000원, 감정가 대비 19.21%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 24,068,100원, 7회 유찰 16,847,670원입니다. 하지만 가격 비교에 사용할 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 선순위 점유자 4명의 보증금이 미상이라 현재 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 34,383,000원 | 33,364,106원 | 1,538,312,881원 |
| 6회 유찰 시 | 24,068,100원 | 23,234,874원 | 1,548,442,113원 |
| 7회 유찰 시 | 16,847,670원 | 16,144,412원 | 1,555,532,575원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,018,894원 |
| 을구 5번 근저당 · 다압농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 33,364,106원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 151,676,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권자 총 청구액 1,571,676,987원 중 33,364,106원이 배당되고, 1,538,312,881원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 네 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되면 실제 배당과 매수인 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 탑리 시외버스터미널 남동측 인근이며, 주위는 화개장터, 음식점·소매점 등 근린생활시설과 금융기관이 형성된 시장주변 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설로 이용중이며 공실 및 휴업중입니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,094.0㎡, 공시지가는 819,300원/㎡입니다.
- 도로. 부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 네 점유자 각각의 계약관계 확인. 윤효심·최인기·(주)구룡·케이생활건강(주)의 점유 부분, 보증금, 계약당사자와 실제 점유 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재는 모두 미상입니다. 이 내용이 확인돼야 우선변제와 낙찰자 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가를 실질취득액으로 착각하지 말 것. 현재 최저가 34,383,000원은 입찰 출발점일 뿐, 선순위 점유자의 잔존 보증금이 확인되기 전에는 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 19.21%까지 내려왔습니다. 공실·휴업 상태와 임차관계, 근린생활시설 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 별도 검증. 현재 계산은 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당표와 매각물건명세서를 기준으로 다시 맞춰야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “19.21%”보다 중요한 숫자는 아직 정해지지 않았다
감정가 179,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 34,383,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일인 2023.11.30보다 앞서 전입한 사람이 4명이고, 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 인수위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 근린생활시설 이용, 공실·휴업, 5회 유찰이 겹쳐 있습니다. 결론은 “낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저”입니다. 네 점유자의 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유범위가 정리되기 전까지는 실질취득액을 계산하거나 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
