창원지방법원 2024타경6402. 진주시 상평동 55-6 일대 공장과 관리사(주택), 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(3)는 공장, 기호(3-1)은 관리사(주택)로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,145㎡입니다. 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2023.06.30 설정된 하나은행 근저당권 1,560,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 비케이디지탈은 2020.11.03 전입해 2023.06.30 하나은행 근저당보다 앞서고, 보증금은 20,000,000원입니다. 우선변제권 없이 대항력이 인정되는 것으로 조사돼 현재 배당안에서는 배당받지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6402 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 55-6 · 상대동 33-70 · 경상남도 진주시 도동로88번길 15 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 관리사(주택) |
| 토지 | 공장용지 · 1,145㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김종겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,247,683,180원 / 1,101,365,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,321,584,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 하나은행, 선순위 임차인은 별도 인수
등기상 말소기준은 2023.06.30 하나은행 근저당권입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단·서울보증보험·기술보증기금·제이비우리캐피탈·신숙자의 가압류, 진주시·국의 압류, 하진숙 근저당권, 기술보증기금 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별개로 2020.11.03 전입한 비케이디지탈의 대항력 보증금은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 인수위험은 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 비케이디지탈 | 2020.11.03 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이순옥 | 2024.11.29 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 |
| 박한석 | 2024.11.29 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 |
이순옥과 박한석은 모두 2024.11.29 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 각각 보증금 15,000,000원이며 2025.01.21 배당요구를 했지만 대항력은 없어 매수인 승계 대상은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 1,101,365,000원으로 감정가 2,247,683,180원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 공장·관리사와 토지를 묶어 매각하는 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,101,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,413,650원 |
| 인수 · 비케이디지탈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 1,087,951,350원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 139,644,253원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 하진숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,069,345원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 245,208,366원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 33,608,602원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신숙자 | 13,264,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 2,402,795,230원 중 1,087,951,350원이 배당되고 1,314,843,880원의 미배당이 발생합니다. 비케이디지탈 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 상대동 한국전력공사 남동측 인근이며 주위는 공업단지입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장은 철근콘크리트조 스레트지붕 단층, 관리사는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1980.08.23입니다.
- 설비. 관리사에 난방설비가 있고 옥내소화기 등 소방관련설비, 전기설비, 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,145㎡, 일반공업지역·지구단위계획구역이며 지방산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 554,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 응찰가만 보지 말고 비케이디지탈 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 확인. 비케이디지탈의 점유현황과 보증금 반환관계, 실제 인도 조건을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인. 이순옥·박한석은 대항력은 없지만 배당요구를 했으므로 배당 및 인도 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 상평동 55-6, 상대동 33-70과 공장·관리사 등 매각 대상의 실제 경계와 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공업용 부동산 환금성. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 현장 임대수요·사용가능성·매수층을 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 2,000만원 인수
감정가 2,247,683,180원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,101,365,000원까지 내려온 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 물건입니다. 2020.11.03 전입한 비케이디지탈이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖고 있어 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 1,121,365,000원입니다.
하나은행 근저당 이후의 가압류·압류·후순위 근저당·가처분은 매각으로 소멸해 등기권리 구조는 읽기 어렵지 않습니다. 반면 공장·관리사·토지 일괄매각이고 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 권리 구조는 확인 가능하지만 인수금 2,000만원을 반드시 반영하고, 가격 적정성은 현장·시장 검증이 필요한 물건입니다.
