인천지방법원 2025타경507961. 인천 남동구 만수동 성빈빌라 3층 302호, 전용 36.41㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 요항상 “다세대주택”으로 이용 중이고, 철근콘크리트 슬래브 4층건 중 3층입니다. 현재 최저가는 47,040,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 임차권입니다. 임차인 여정현은 전입 2019.08.06, 확정일자 2019.07.22, 보증금 80,000,000원으로 확인됩니다.
말소기준 자료는 2022.08.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 여정현의 전입과 확정일자는 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 보아야 합니다. 따라서 확약이 없으면 배당 후 부족분 34,206,720원이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 하지만 notes에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 있어, 그 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 원본의 범위·조건 확인이 결론의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 918-17 3층 302호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월남로327번길 62-32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.41㎡ · 철근콘크리트 슬래브 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 한정수 (2021.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 첫째, 임차인 여정현의 확정일자 2019.07.22와 전입·점유개시 2019.08.06. 둘째, 말소기준으로 잡히는 주택도시보증공사 가압류 2022.08.17입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 합산 금지
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false입니다. 즉 여정현은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 주식회사는 등기상 가압류·신청채권자 항목이지, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 여정현 제3층 제302호 36.41㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 전입 2019.08.06 확정 2019.07.22 배당요구 2024.01.24 | 대항력 有우선변제 有실제 임차인 | 실질 0원* 확약 전 룰상 미배당 34,206,720원 |
③ 시세 비교 — 확약 확인 전후를 나눠 봐야 한다
성빈빌라 최근 거래 표본은 4건이고, 평균은 86,500,000원입니다. 다만 대상 전용은 36.41㎡인데 최근 거래 표본은 42.41㎡, 44.23㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 숫자는 방향성 참고치로 보되, 이 사건의 판단은 “확약 확인 시 실질취득 47,040,000원”과 “확약 미확인 시 총부담 81,246,720원”을 나눠 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 44.23㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2022.03 | 44.23㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2021.11 | 42.41㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 42.41㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 86,500,000원 |
확약 원본이 유효하면 실질취득은 47,040,000원*으로, 실거래 평균 대비 54.4%입니다. 그러나 확약이 무효·조건부·대상 불일치라면 총부담은 81,246,720원이 되며, 실거래 평균에 훨씬 가까워집니다. 이 사건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “확약이 확실한가”가 가격 메리트의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 임차인 여정현 보증금 | 80,000,000원 | 45,793,280원 | 확약 전 부족분 34,206,720원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,210,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 양지예 | 50,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 50,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 291,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 현재 최저가에서는 임차인 보증금도 전액 회수되지 않습니다. 확약서가 없으면 부족분 34,206,720원이 매수인 인수로 계산됩니다. 확약서 원본 확인 시 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금대에 붙는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분, 즉 인수액이 늘어납니다. 확약이 없다는 전제에서는 “낙찰가 하락 = 총취득가 하락”이 아닙니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 확약 전 인수 | 확약 전 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 47,040,000원 | 34,206,720원 | 81,246,720원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 48,064,705원 | 80,992,704원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 23,049,599원 | 57,765,294원 | 80,814,893원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 “문일여자고등학교” 북서측 인근의 “성빈빌라” 3층 302호입니다. 주변은 단독 및 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 기존주택 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호한 것으로 제시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브 4층건 중 3층 302호이며, 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 269.2㎡, 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성빈빌라는 13세대, 사용승인일 1991.10.11인 소규모 다세대입니다. 최근 거래 4건의 평균은 86,500,000원이지만 대상 면적과 표본 면적이 일치하지 않아 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 여정현 임차권등기에 정확히 적용되는지, 조건부인지, 말소 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 확인 전에는 최저가가 아니라 47,040,000원 + 34,206,720원 구조로 봐야 합니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 대조. 전입 2019.08.06, 확정 2019.07.22, 보증금 80,000,000원, 배당요구 2024.01.24를 등기부·명세서 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 “미상”입니다. tenants 데이터상 실제 임차인은 여정현 1명이지만, 현장 점유 상태는 매각 전 재확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대, 1991.10.11 준공, 최근 거래 표본 4건입니다. 환금성은 대단지 아파트보다 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 이 물건은 “확약서 확인형”이다
이 사건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 96,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 47,040,000원까지 내려왔고, 확약이 유효하다면 실질취득도 47,040,000원*으로 봅니다. 그러나 본질은 대항력 임차권입니다. 여정현의 보증금 80,000,000원은 최저가보다 크고, 확약이 없다면 배당 부족분 34,206,720원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서 원본 확인 전에는 보수적으로, 확인 후에는 소규모 노후 다세대의 환금성까지 반영해 가격을 결정해야 합니다.
