창원지방법원 2024타경34216. 남해군 삼동면 물건리, 독일마을 북동측 인근의 숙박시설·일반음식점과 토지가 함께 묶인 경매입니다. 감정평가 이용상태상 기호(2)는 지하 1층 일반음식점, 1~4층 숙박시설이고, 기호(4)는 1~3층을 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다. 토지는 997㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2022.06.28. 설정된 진주축산업협동조합 근저당권 2,640,000,000원이고, 그 뒤의 최남욱 근저당 100,000,000원, 최부원 가압류 200,000,000원, 현 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경34216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-25 · 경상남도 남해군 삼동면 동부대로1122번길 132-2 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 지하 1층 일반음식점 · 1~4층 숙박시설 · 별동 1~3층 숙박시설(펜션) |
| 소유자 | 최희원 · 단독소유 |
| 토지 | 997㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 230,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,376,096,700원 / 1,654,288,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 2,350,450,647원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 현재의 권리분석 기준점은 2022.06.28. 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 최남욱 근저당, 최부원 가압류, 진주축산업협동조합의 2024.05.28. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 1,654,288,000원으로 감정가 3,376,096,700원의 49% 수준입니다. 그러나 동일 용도·동일 규모의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 3회 유찰과 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,654,288,000원 | 1,635,345,120원 | 1,304,654,880원 |
| 4회 유찰 시 | 1,323,430,400원 | 1,307,796,096원 | 1,632,203,904원 |
| 5회 유찰 시 | 1,058,744,320원 | 1,045,756,877원 | 1,894,243,123원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 1,323,430,400원, 두 번 더 진행되면 1,058,744,320원 시나리오입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 선순위 담보권자의 미회수액은 늘어나지만, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,654,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,942,880원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 2,640,000,000원 | 1,635,345,120원 |
| 2. 근저당 · 최남욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최부원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,940,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,635,345,120원, 미배당은 1,304,654,880원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현황 확인이 중요
- 지하층 면적 차이. 기호(2) 지하 1층은 공부상 203.99㎡이나 리모델링 과정에서 약 8㎡가 일부 철거·멸실돼 실측면적은 약 196㎡로 확인됐습니다. 정확한 면적 확인이 필요합니다.
- 용도 현황. 기호(4)는 공부상 ‘여관 및 단독주택’이나 현황은 ‘숙박시설(펜션)’로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외건물과 지상의 조경시설, 옹벽, 지하수관정, 데크시설, 계단, 포장 등이 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 경계. 인접지와 지적경계가 불분명해 명확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 멸실. 감정평가상 기호(5)는 현황 ‘멸실’입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 남해군 삼동면 물건리 ‘독일마을’ 북동측 인근으로, 숙박시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 997㎡, 지목 ‘대’, 상업용 이용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방(심야전기보일러 등)·온수·소방설비가 있고, 기호(2)에는 승강기와 지하층 간이 스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 숙박시설·음식점·토지가 결합된 운영형 부동산이므로, 실제 가동상태·매출 가능성·시설 유지비·매수자층을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%를 시세 할인으로 오해하지 말 것. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 실측 면적 확인. 지하 1층 공부면적 203.99㎡와 실측 약 196㎡의 차이를 현장·건축물대장·감정서 원문과 대조하세요.
- 경계 측량. 인접지와 지적경계가 불분명하므로 토지 활용과 시설 배치에 앞서 측량 필요성을 검토하세요.
- 유치권 취하 이후 현황. 460,860,000원 유치권 신고는 취하됐지만 점유자, 공사대금 분쟁 잔존 여부, 현장 표지·출입통제 상황을 다시 확인하세요.
- 숙박시설 운영성. 현재 숙박시설·펜션·일반음식점 이용상태에 맞춰 인허가, 시설 상태, 소방·승강기 유지, 운영비 부담을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조이나 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 결론만 보면 단순합니다. 말소기준은 2022.06.28. 진주축산업협동조합 근저당권, 후순위 근저당·가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리가 아니라 부동산 자체에 있습니다.
3회 유찰로 최저가가 1,654,288,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고, 지하층 면적 차이, 숙박시설 현황, 인접지 경계 불분명, 유치권 신고 후 취하 이력까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 49%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다.” 현장·측량·면적·운영상태를 확인해 실질가치를 계산한 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.
