인천지방법원 2025타경510650. 인천 남동구 논현동 ‘어진마을한화꿈에그린(6단지)’ 613동 401호, 전용면적 매칭값 119.951㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김소연으로, 2021.09.30 거래가 680,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동청주신용협동조합이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024.03.26 채권최고액은 484,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.07.11 임의경매가 개시됐고, 2026.04.16 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인은 확인되지 않고 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 어느 회차든 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금을 추가 부담하는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 동일한 363,300,000원으로 볼 수 있습니다. 가격 비교도 이 실질취득액을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510650 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 613동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용면적 매칭값 119.951㎡ · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 25층건 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김소연 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 680,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 363,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 600,078,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 어진마을한화꿈에그린(6단지) · 982세대 · 2007.12.24 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소기준 확인 포인트
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수·대항력·우선변제에 따른 매수인 추가부담은 나타나지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 인천신용보증재단의 2024.05.08 가압류 청구금액은 44,386,004원이며, 2025.07.11 동청주신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 70.5%
어진마을한화꿈에그린(6단지) 동일 면적대 최근 실거래는 2026년 2월부터 7월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 515,541,666원, 최신 거래는 2026.07 516,500,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수 0원 기준 실질취득액인 363,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.95㎡ | 14 | 516,500,000원 |
| 2026.07 | 119.95㎡ | 14 | 558,000,000원 |
| 2026.07 | 119.88㎡ | 15 | 507,000,000원 |
| 2026.06 | 119.88㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 119.95㎡ | 24 | 553,000,000원 |
| 2026.06 | 119.95㎡ | 24 | 553,000,000원 |
| 2026.06 | 119.95㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 119.88㎡ | 5 | 499,000,000원 |
| 2026.06 | 119.95㎡ | 22 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 119.95㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 119.88㎡ | 23 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 126.93㎡ | 29 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 515,541,666원 |
표본 최저 거래는 430,000,000원, 최고 거래는 558,000,000원입니다. 현재 실질취득액 363,300,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최저 거래 430,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 519,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 515,541,666원과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려오면서 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,886,200원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 44,386,004원 | 44,386,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 313,027,796원 |
현재 회차 시뮬레이션상 인천신용보증재단 청구금액 44,386,004원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 한편 신청채권자의 청구금액은 600,078,547원으로 표시돼 있으나 위 예상배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 363,300,000원 | 44,386,004원 | 313,027,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 254,309,999원 | 44,386,004원 | 205,563,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 178,016,999원 | 44,386,004원 | 130,338,757원 | 0원 |
현재 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계돼 있습니다. 이 사건 역시 현재 1회 유찰 상태입니다. 다만 추가 유찰을 기다릴수록 가격은 낮아지는 반면, 현재 최저가 자체가 이미 최근 12개월 실거래 평균의 70.5%인 만큼 단순히 더 낮은 가격만 기다리는 것보다 권리 원본을 먼저 확정하고 현재 회차의 가격 경쟁력을 판단하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·실거래 기준)
- 이용. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 중 제4층 제401호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접하며, 토지정보상 대로3류·중로1류·중로2류와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지이며 공시지가는 2,528,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 어진마을한화꿈에그린(6단지)은 982세대이며 준공일은 2007.12.24입니다.
- 환금성. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 515,541,666원입니다. 최근 거래가 지속되는 단지라는 점은 가격 판단에 유용합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.09.30 근저당과 2024.05.08 가압류의 선후관계, 근저당 변경·이전 내용을 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구금액 600,078,547원과 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 배당요구·채권신고 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 현재 확인된 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 363,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 515,541,666원의 70.5%입니다. 감정가보다 최근 실거래와 현재 실질취득액의 차이를 중심으로 판단하세요.
- 관리비·점유. 관리비 체납과 실제 점유 상태는 별도 확인해 명도 비용과 일정을 반영하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제의 구체적인 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 권리 원본 확정
현재 가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가 519,000,000원에서 한 차례 유찰돼 363,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 515,541,666원의 70.5%입니다. 최신 거래도 2026.07 516,500,000원이며, 확인된 실거래 표본 최저가 역시 430,000,000원입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 대항력 보증금이 이 할인 폭을 다시 메우는 구조도 아닙니다.
다만 이 사건의 핵심은 ‘싸니까 바로 입찰’이 아니라 ‘권리 원본을 확정한 뒤 가격 메리트를 취할 수 있느냐’입니다. 2021년 근저당의 변경·이전 이력과 2024년 가압류, 신청채권자의 청구금액과 예상배당 사이의 관계를 최종 원본에서 정리한다면, 현재 회차는 최근 실거래 대비 할인 폭이 분명한 후보입니다. 가격은 합격권, 권리확정은 필수. 이 사건의 결론입니다.
