창원지방법원 2024타경35240. 진주시 미천면 반지리와 집현면 덕오리에 산재한 토지 및 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택·사무실·마방·말훈련장·창호·가추·냉장고·작업장·창고·보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 등기 건물의 소재지는 진주시 집현면 덕오리 1244, 도로명주소는 향양로 271-103으로 기재돼 있으며, 소유자는 이길영입니다.
말소기준은 2013.12.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,220,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 그 뒤 2023년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 220,000,000원과 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 가격에서는 선순위 농협은행 근저당조차 전액 배당되지 않지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경35240 (강제경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1235 |
| 등기 건물 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 덕오리 1244 · 향양로 271-103 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택·사무실·마방·말훈련장·창고·작업장 등 |
| 소유자 | 이길영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,854,074,760원 / 1,664,947,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 447,880,128원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2004년부터 2011년까지 설정됐던 중부농업협동조합·국민은행·진주시산림조합 근저당권은 2013.12.12. 말소됐습니다. 2022년에 설정된 신용보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류도 2023년 1~2월 일부해제 및 말소 처리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.12.12. 농협은행 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 4,854,074,760원의 34.3%인 1,664,947,000원입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건은 단일 주택이나 표준화된 집합건물이 아닙니다. 여러 필지와 다양한 용도의 건물이 산재하고, 매각 포함·제외 대상이 섞여 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,664,947,000원 | 34.3% | 1,241,982,598원 |
| 4회 유찰 시 | 1,165,462,900원 | 24.01% | 1,736,471,857원 |
| 5회 유찰 시 | 815,824,030원 | 16.81% | 2,082,614,338원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 최저가가 낮아지는 것과 실제 자산가치가 높아지는 것은 별개입니다. 특히 맹지, 토지의 실제 통행로, 매각 제외 건물의 사용관계, 목록별 경계와 현황을 확인해야 실질취득가 1,664,947,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,664,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,049,470원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,220,000,000원 | 1,645,897,530원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 진주서부농업협동조합 | 447,880,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,887,880,128원 중 예상 배당액은 1,645,897,530원이며, 미배당액은 1,241,982,598원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대상 토지는 진주시 미천면 반지리 및 집현면 덕오리에 산재하며, 반지리마을회관 남측과 남서측에 소재합니다. 주변은 경지정리되지 않은 전·답, 자연림, 일부 자연마을로 구성됩니다.
- 교통. 진주시 시외곽에 소재해 대중교통편은 다소 불편한 상태입니다.
- 건물 이용. 주택·사무실·마방·말훈련장·창호·가추·냉장고·작업장·창고·보일러실 등 여러 용도로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 2,327㎡의 답으로, 완경사·부정형·맹지이며 생산관리지역에 포함됩니다. 공시지가는 19,200원/㎡입니다.
- 규제. 대상 목록별로 농림지역·생산관리지역·보전관리지역, 농업보호구역, 하천구역·홍수관리구역·소하천구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 공부와 현황. 목록 17 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대입니다. 해당 목록의 최저매각가격은 건물 소재로 제한받는 가격입니다.
- 환금성. 산재한 토지와 복합 용도 건물, 다수 맹지, 매각 제외 건물이 함께 존재해 표준화된 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록별 현장 대조. 토지와 건물이 여러 장소에 산재하므로 각 목록의 위치·경계·면적과 실제 이용 상태를 지적도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 진입로 확인. 목록 17·18·19~30·33·34는 지적도상 맹지입니다. 현황도로의 소유관계, 통행승낙, 주위토지통행권 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 14의 14-1, 목록 17의 17-1·17-2·17-3, 목록 18의 18-1, 목록 19의 19-1 및 목록 13의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 포함 물건 확인. 감정서상 제시외 수목과 목록 34의 제시외 건물 34-1~34-6은 매각에 포함됩니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 주택·사무실·창고·마방 등 각 건물의 실제 점유자와 사용자를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 농업보호구역·하천구역·산지·가축사육제한구역 등 목록별 규제가 달라 취득 목적에 맞는 이용 가능 여부를 개별 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 맹지와 매각 제외 건물, 현황과 공부의 차이를 반영해 목록별 가치를 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 자산 할인은 다르다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 4,854,074,760원에서 최저가 1,664,947,000원까지 내려온 이유를 단순히 가격 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 여러 지역에 흩어진 토지·건물의 일괄매각, 16개 목록의 지적도상 맹지, 제시외 건물의 포함·제외 혼재, 토지별 규제와 공부·현황 차이가 핵심입니다.
권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건 자체의 확인 난도는 높습니다. 현재 실질취득가는 1,664,947,000원이고 인수액은 0원이지만, 접근성과 이용 가능성, 제외 건물의 존치·사용관계까지 확인해야 이 가격이 실제로 낮은지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 목록별 실물 가치와 법적 이용 가능성을 얼마나 정확히 분리해 계산하느냐입니다.
