인천지방법원 2025타경511917. 인천 부평구 부평동 지선아트빌 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가격은 53,900,000원입니다. 소유자 이태봉이 2019년 5월 31일 거래가 110,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 4일 홍순오 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

문제는 말소기준권리 이후인 2019년 8월 27일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 등기 순위는 후순위이지만 주민등록일은 말소기준권리 이전인 2018년 6월 8일이고, 확정일자도 2018년 5월 15일입니다. 따라서 등기 순서만으로 매수인의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사로부터 해당 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026년 1월 26일 제출됐다는 내용이 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우, 한국토지주택공사 명의 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 명세서에 별도로 기재된 실제 임차인 '주식회'에 대한 전입일과 보증금은 확인되지 않아, 그 임차인의 권리까지 확약으로 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 말소 확약을 함께 봐야 한다

말소기준은 2019년 6월 4일 설정된 홍순오 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이후의 압류·근저당권 부채권 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 경매개시결정 중 이미 말소된 등기는 현재 진행 중인 경매와 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대위·승계 중복신고와 실제 임차인을 구분

한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 해당하므로 독립적인 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명('주식회')으로 구분하며, 승계된 보증금 110,000,000원을 별도의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 실질취득가격은 별개의 문제

현재 최저매각가격은 감정가 110,000,000원의 49%인 53,900,000원입니다. 하지만 선순위 대항력에 따른 보증금 인수가 발생하는 경우에는 낙찰가만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다. 확약이 적용되지 않는다고 가정한 현재 회차의 배당 추정에서는 미배당 보증금이 57,470,200원 발생합니다.

확약 미적용 시 금액은 기존 배당 추정에 따른 참고 수치입니다. 실제 인수금액은 배당 결과와 권리관계에 따라 달라질 수 있으며, 확약 대상 이외의 미상 임차인에 관한 인수액은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

아래는 기존 우선변제권과 채권액을 적용한 배당 추정입니다. 배당표상의 미배당 금액과 확약 적용 후 매수인이 실제로 부담하는 금액은 구분해야 합니다.

현재 최저가 기준으로 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 우선변제 대상 임차보증금에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당권자 홍순오와 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당되지 않으며, 일반채권 미배당 합계는 256,445,200원입니다.

배당 추정상 임차보증금 부족액은 57,470,200원이지만, 2026.01.26. 제출된 확약이 을구 8번 임차권에 적용되는 경우 해당 부족액의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 채권자의 일반채권 미배당액 역시 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험이 자동으로 줄지는 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권에 관한 말소 동의 확약이 제출됐으므로, 확약 미적용 시 가정과 확약 적용 후의 실질 부담을 반드시 분리해서 읽어야 합니다.

확약 미적용 시 추정 인수금액은 각 회차별 기존 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약 대상 실질 인수 0원은 확약의 유효한 적용을 전제로 하며, 다른 실제 임차인의 미확인 권리까지 포함한 전체 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감이며 기본적인 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 상태·권리관계에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다. 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 보류합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.26. 제출된 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 8번 권리에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 실제 임차인 확인. '주식회'의 정확한 인적사항, 임대차계약, 전입일, 확정일자, 보증금 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 미상입니다.
• 보증금 중복계상 방지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계이므로 실제 임차인의 보증금과 별개인 독립 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 선순위 전입 확인. 주민등록일 2018.06.08.이 말소기준일 2019.06.04.보다 빠르다는 점을 반영해 임차권의 원래 대항력과 승계·확약 관계를 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부, 교부청구 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 배당표 구분. 기존 배당 시뮬레이션의 보증금 부족액 57,470,200원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 혼동하지 마세요.
• 실거래 확인. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 취득 부담을 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와의 인도 협의, 명도 비용 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 아직 확인되지 않은 권리는 다르다”

이 사건의 핵심은 단순히 감정가 110,000,000원짜리 다세대주택이 53,900,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 선순위 대항력 임차권에 관한 미배당 보증금은 기존 배당 추정상 57,470,200원에 달하지만, 2026년 1월 26일 제출된 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원입니다.

그렇다고 이 물건 전체를 인수 위험이 없는 물건으로 판단할 수는 없습니다. 확약 밖 실제 임차인 1명의 보증금과 대항력은 아직 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류도 복잡하게 얽혀 있습니다. 최근 실거래가격을 통한 시세 검증도 필요합니다.

따라서 현재 판단은 확약 대상 권리의 인수 위험은 해소되지만, 전체 권리 안전성과 가격 메리트는 추가 확인이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 선행조건은 확약서 원문 확인, 실제 임차인의 대항력 검증, 세금 배당순위 점검입니다.