🏷️ 최저가 77,000,000원 📉 1회 유찰 · 70% 🧾 확약 적용 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 · 미상사항 존재
인천지방법원 2025타경511917. 부평동 지선아트빌 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이태봉으로, 2019.05.31. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2019.06.04. 홍순오 명의 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 압류·경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기 자체는 2019.08.27.이지만, 등기 내용상 전입은 2018.06.08., 점유개시는 2018.06.15., 확정일자는 2018.05.15.입니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 권리로 판정됩니다. 다만 이 신고는 보증기관의 대위·승계로 표시되어 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511917 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 399-13 지선아트빌 5층502호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로315번길 18-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제5층 제502호 |
| 임차권등기 범위 | 제5층 제502호 39.54제곱미터 전부 |
| 소유자 | 이태봉 · 2019.05.31. 거래가액 110,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,445,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준은 2019.06.04. 홍순오 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 청주세무서·국민건강보험공단·도봉세무서·충주세무서·부평구·계양구·부천시·강북구의 압류, 근저당권부채권 압류와 현재 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권의 전입일은 2018.06.08.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 신고는 겹치지만 실제 임차인은 1명
임차 관련 신고는 두 행으로 잡혀 있지만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 자료상 이름은 주식회입니다.
| 신고자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 승계·대위 | 110,000,000원 | 2018.06.08 / 2018.05.15 | 대항력 있음 우선변제 | 확약 적용 실질 0원 |
| 주식회 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 34,786,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 57,470,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 73,349,140원 | 0원* |
* 확약은 을구 8번 임차권등기에 한정한 판단입니다. 실제 임차인 ‘주식회’의 미상 권리가 확인되면 최종 실질취득 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,786,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 근저당 · 홍순오 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 136,445,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
배당모형 자체는 한국토지주택공사 보증금의 부족분 34,786,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 말소 동의 확약서 적용 시 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 남측 인근으로, 주변에는 동류형 다세대주택·아파트·업무시설·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 적혀 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.26. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 실제로 을구 8번 권리의 말소와 인수 해소를 담고 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 실제 임차인 1명인 ‘주식회’의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류되어 실제 임차인과 별개의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있습니다. 당해세가 있으면 배당에서 선차감될 수 있으므로 법정기일과 배당요구 내역 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가에는 상세 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강한 호재지만, 미상 임차인은 별도다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 110,000,000원에서 77,000,000원까지 내려온 1회 유찰 다세대입니다. 그러나 권리분석의 초점은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 전입을 가진 한국토지주택공사 임차권이 존재해 원래 배당모형대로라면 34,786,000원의 인수가 발생하지만, 2026.01.26. 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 등기의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 1명인 ‘주식회’는 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 따라서 결론은 “주된 등기 인수는 확약으로 해소, 그러나 확약 밖 미상 임차인 확인 전까지는 보수적 접근”입니다. 현재 최저가 자체보다 확약서 원문과 실제 임차관계 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
