인천지방법원 2025타경512037. 청라롯데캐슬 201동 30층 3006호 오피스텔입니다. 등기상 고분례가 2016년 6월 15일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부평남부새마을금고의 채권최고액 245,760,000원 근저당과 롯데건설주식회사의 채권최고액 266,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 선순위인 부평남부새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 롯데건설주식회사 근저당과 2025년 9월 2일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 매각가는 두 차례 유찰을 거치며 212,660,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 첫 번째 근저당권조차 전액 회수하지 못하고, 신청채권자인 롯데건설주식회사에는 현재 회차에서 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 명시적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512037 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 30층3006호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 층 / 건물 | 50층 내 30층 · 사용승인일 2013.02.27 |
| 비교 기준 면적 | 107.389㎡ |
| 소유자 | 고분례 · 2016.06.15 매매 · 거래가액 487,652,590원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 212,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데건설주식회사 / 184,970,921원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제가 없습니다. 말소기준은 2016년 7월 15일 접수된 부평남부새마을금고의 채권최고액 245,760,000원 근저당입니다. 같은 날 다음 순위로 접수된 롯데건설주식회사 근저당과 2025년 9월 2일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 35.2%
청라롯데캐슬의 비교 대상 실거래는 최근 12개월 12건이며 평균은 604,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 875,000,000원, 최근 12건 전체 범위는 270,000,000원~875,000,000원입니다. 현재 최저매각가 212,660,000원은 이 최근 12개월 평균의 35.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 113.76㎡ | 15 | 875,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 113.76㎡ | 8 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 113.76㎡ | 10 | 775,000,000원 |
| 2025.11 | 107.39㎡ | 43 | 384,000,000원 |
| 2025.10 | 113.76㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2025.09 | 113.76㎡ | 16 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 107.39㎡ | 24 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 102.13㎡ | 12 | 319,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 39 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 39 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 107.389㎡ 기준 | 12건 | 604,416,666원 |
현재 최저가는 최근 12건 중 가장 낮은 거래가인 270,000,000원보다도 낮습니다. 특히 비교 기준 면적과 가까운 107.39㎡ 거래가 2025년 8월 440,000,000원, 2025년 11월 384,000,000원으로 확인됩니다. 다만 실거래 편차 자체가 매우 크므로 평균값 하나만으로 개별 호실의 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,777,240원 |
| 1. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 245,760,000원 | 208,882,760원 |
| 2. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 511,760,000원 중 208,882,760원이 배당되고, 미배당은 302,877,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 302,877,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 365,782,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 104,203,400원 | 101,944,552원 | 409,815,448원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 채권자 회수 부족액과 낙찰자의 실질취득비용을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북동측 인근으로, 주위에 대단지 아파트·근린생활시설·다세대주택·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 50층 건물의 30층이며 사용승인일은 2013.02.27입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 50M, 서측·북측 약 20M, 남측 약 30M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,923,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 편차. 최근 12건 실거래가 270,000,000원~875,000,000원으로 차이가 커 호별·면적별 비교가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래를 면적별로 대조. 비교 기준 면적은 107.389㎡이며, 최근 거래에는 102.13㎡·107.39㎡·113.76㎡·116.22㎡가 함께 포함돼 있습니다.
- 30층 3006호 현장상태 확인. 내부 마감·관리상태·향·조망 등 개별 호실 조건은 가격 편차에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰은 1.3회인데 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 가격 외 원인이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 302,877,240원이 존재하지만 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차 관계. 확인된 임차인은 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·감정평가·실거래 자료를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘가격의 진짜 이유’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 부평남부새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 두 번의 유찰을 거쳐 212,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
최근 12개월 실거래 평균 604,416,666원과 비교하면 현재 최저가는 35.2% 수준입니다. 다만 같은 비교군의 거래가가 270,000,000원~875,000,000원으로 매우 넓게 형성돼 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라, 왜 2회 유찰됐는지와 3006호의 실제 상품성이 현재 최저가를 정당화하는지 확인하는 것입니다.
