인천지방법원 2025타경512037. 청라롯데캐슬 201동 30층 3006호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 고분례이고, 2016년 6월 15일 매매를 원인으로 2016년 7월 15일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 487,652,590원입니다. 같은 날 부평남부새마을금고가 채권최고액 245,760,000원의 근저당을 설정했고, 이어 롯데건설주식회사가 채권최고액 266,000,000원의 근저당을 설정했습니다.
권리분석의 기준점은 먼저 설정된 부평남부새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤의 롯데건설 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가를 최저가 303,800,000원으로 놓으면 부평남부새마을금고는 채권최고액 기준 전액 배당되고, 롯데건설에는 52,986,800원만 돌아가 미배당이 발생합니다. 그러나 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512037 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 30층 3006호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 107.389㎡ · 철근콘크리트구조 50층 내 30층 · 사용승인 2013.02.27 |
| 소유자 | 고분례 · 2016.07.15 소유권이전 · 거래가액 487,652,590원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 184,970,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 2016년 7월 15일 부평남부새마을금고 근저당부터 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 3.038억, 거래표본과 어떻게 볼까
청라롯데캐슬 최근 12개월 거래 12건의 평균은 604,416,666원이고, 최신 거래는 2026년 3월 875,000,000원입니다. 현재 최저가 303,800,000원은 최근 12개월 평균의 50.3%입니다.
다만 이 표본은 대상 전용면적 107.389㎡와 완전히 동일한 면적만으로 구성된 것은 아닙니다. 제공된 거래에는 102.13㎡, 107.39㎡, 113.76㎡, 116.22㎡가 함께 포함됩니다. 특히 대상과 사실상 같은 107.39㎡ 거래는 2025년 8월 24층 440,000,000원, 2025년 11월 43층 384,000,000원입니다. 현재 최저가 303,800,000원은 이 두 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 113.76㎡ | 15 | 875,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 113.76㎡ | 8 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 113.76㎡ | 10 | 775,000,000원 |
| 2025.11 | 107.39㎡ | 43 | 384,000,000원 |
| 2025.10 | 113.76㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2025.09 | 113.76㎡ | 16 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 107.39㎡ | 24 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 102.13㎡ | 12 | 319,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 39 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 39 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 116.22㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 604,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 245,760,000원 | 245,760,000원 |
| 2. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 266,000,000원 | 52,986,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권은 511,760,000원이고, 현재 회차 예상 배당은 298,746,800원입니다. 미배당은 213,013,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 213,013,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 302,877,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 365,782,068원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 롯데건설을 포함한 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 롯데건설에 52,986,800원이 배당되지만 2회 유찰 시부터는 신청채권자 롯데건설의 예상배당도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 도담초등학교 북동측 인근. 주변은 대단지 아파트·근린생활시설·다세대·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 50층 내 30층이며 사용승인일은 2013.02.27입니다.
- 도로. 동측 약 50m, 서측·북측 약 20m, 남측 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,923,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 거래 재확인. 전체 평균보다 대상과 같은 107.39㎡ 거래 384,000,000원·440,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 잡는 편이 합리적입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 부평남부새마을금고 근저당과 후순위 롯데건설 근저당의 순위·말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비가 있다면 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 특성 확인. 대상은 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 실제 이용상태·관리비·거래 유동성 등을 아파트와 동일하게 보지 마세요.
맺으며 — 권리는 안전, 승부는 동일면적 가격 비교
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 2016년 부평남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 롯데건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액 0원입니다.
가격도 1회 유찰로 감정가 434,000,000원에서 303,800,000원까지 내려왔습니다. 단지 최근 12개월 평균 604,416,666원의 50.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 표본 안에 113.76㎡ 고가 거래가 다수 포함되어 있다는 점을 반드시 보정해야 합니다. 대상과 같은 107.39㎡ 거래는 384,000,000원과 440,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리는 합격, 가격은 동일면적 실거래를 기준으로 정밀하게 상한선을 잡는 것”입니다.
