인천지방법원 2025타경512146. 인천 남동구 만수동 5-397, 제3동 제5층 제505호로, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 현 소유자 주영호는 2015.04.20 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 94,000,000원입니다. 나흘 뒤인 2015.04.24 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다. 이후 현대카드와 신한카드의 가압류, 현대카드의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격을 보면 결론이 달라집니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 102,200,000원이지만, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 101,888,888원입니다. 즉 현재 최저가가 최근 평균의 100.3%로, 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 최신 거래는 2026.08의 90,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-397 제3동 제5층 제505호 · 도로명 인천광역시 남동구 만수서로83번길 63-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.83㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주영호 (2015.04.20 매매 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 현대카드주식회사 / 18,749,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 현황상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수를 확정할 자료는 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 2017.02.20 설정됐던 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권 7,500,000원과 전세권 3,000,000원은 2017.03.24 해지로 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가도 최근 평균의 100.3%
대동(5-397)은 432세대, 준공일은 1989.10.21입니다. 전용 59.83㎡가 대상 면적으로 매칭되며, 최근 거래 자료에는 56.56㎡와 59.83㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 전체 12건 평균은 101,083,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 9건 평균 101,888,888원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.56㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 56.56㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 56.56㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 56.56㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 56.56㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 56.56㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 56.56㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 56.56㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 101,888,888원 |
전체 거래범위는 90,000,000원~124,000,000원, 전체 12건 평균은 101,083,333원입니다. 최근 12개월 평균은 101,888,888원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 3.3% 수준의 상승 추세로 집계됐습니다. 그럼에도 현재 최저가 102,200,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%입니다. 최신 2026.08 거래도 90,000,000원이므로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 17,585,201원 | 15,969,200원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,662,903원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 18,749,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 138,997,939원 중 예상 배당은 99,969,200원이며 미배당은 39,028,739원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 39,028,739원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 69,145,659원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 90,221,343원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건의 권리구조상 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 의미는 권리위험 감소가 아니라 매수가격 자체의 하락에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 505호이며, 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 준주거지역과 보전녹지지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 제한 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 15,461.0㎡, 공시지가 1,528,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 단지는 432세대, 1989.10.21 준공이며 최근 거래 12건의 범위는 90,000,000원~124,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아닌 최근 거래에 둘 것. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 100.3%이므로 1회 유찰 자체는 할인 메리트의 근거가 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 90,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 가장 가까운 시점의 거래가격도 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 현황상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임차관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 미배당은 39,028,739원이지만 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비 등 현장성 비용도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2015.04.24 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득금액 102,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 101,888,888원의 100.3%입니다. 최신 2026.08 거래는 90,000,000원입니다. 따라서 감정가 146,000,000원에서 한 번 유찰됐다는 이유만으로 저가매수 구간이라고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 판단. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 거래가격과 비교한 응찰가입니다.
