인천지방법원 2025타경512241. 인천 미추홀구 주안동 더플러스타워 9층 910호 아파트입니다. 2021년 12월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물의 9층 물건이고, 감정평가상 현재 이용상태도 아파트입니다. 소유자 김동순이 2022년 6월 15일 소유권을 취득한 날 홍은동새마을금고가 채권최고액 325,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2024년 11월 28일 케이비캐피탈주식회사의 가압류 46,922,601원이 들어왔고, 2025년에는 선순위 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다. 매각 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512241 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 113-1 더플러스타워 9층 910호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 주안로 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 중 9층 |
| 사용승인 | 2021.12.20 |
| 소유자 | 김동순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 251,539,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.06.15. 설정된 홍은동새마을금고의 채권최고액 325,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사가 근저당권부채권에 채권최고액 325,000,000원의 근질권을 설정했습니다. 2024.11.28. 케이비캐피탈주식회사의 가압류와 2025.09.10. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으론 77.3%, 그러나 시장은 하락 중
더플러스타워의 실거래 12건 전체 평균은 346,833,333원이지만, 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 292,500,000원이고 가장 최근 거래는 2026년 8월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.25㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 62.5㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.07 | 67.55㎡ | 12 | 326,000,000원 |
| 2023.08 | 68.7㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2022.09 | 62.5㎡ | 13 | 364,000,000원 |
| 2022.09 | 65.32㎡ | 18 | 366,000,000원 |
| 2022.08 | 67.55㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2022.08 | 68.7㎡ | 8 | 357,000,000원 |
| 2022.07 | 63.82㎡ | 10 | 366,000,000원 |
| 2022.07 | 68.7㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2022.07 | 68.7㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 62.5㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 226,100,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 그대로 226,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 최신 거래 295,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 홍은동새마을금고 | 325,000,000원 | 222,134,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 46,922,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 371,922,601원 가운데 예상 배당액은 222,134,600원, 미배당 부족액은 149,788,001원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격만 더 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 226,100,000원 | 222,134,600원 | 149,788,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 216,668,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 263,484,647원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 변화는 매수인 승계액이 아니라 매각가격 자체에 집중됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 남동측 인근으로 상업용·업무용 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 주안역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.12.20 사용승인, 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 위생설비·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 간선도로, 서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역· 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 단지는 129세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -18.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 346,833,333원보다 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -18.2%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 77.3%라는 이유만으로 향후 시세 차익을 확정해서는 안 됩니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 현장방문에서 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부가 파악되지 않았습니다. 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2022.06.15. 설정된 근저당권이 2025.03.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정된 구조이므로, 최신 등기사항과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매수인 인수와 채권자 미배당을 구분. 현재 회차 미배당액 149,788,001원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 있지만, 확인되지 않은 점유와 하락장을 함께 봐야 한다
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 2022.06.15. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정이 뒤따른 구조이며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 77.3%여서 가격상 간격도 있습니다.
그러나 최근 가격 추세가 -18.2%라는 점을 빼면 결론이 달라집니다. 2022년 348,000,000원~370,000,000원 수준이던 거래가 최근에는 290,000,000원·295,000,000원으로 내려왔습니다. 더구나 현장방문에서는 임대 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 권리는 긍정적, 현재 가격도 최근 거래보다 낮지만, 하락장과 실제 점유관계 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
