인천지방법원 2025타경512363. 인천 중구 운서동 더예스16의 5층 501호, 전용 21.05㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 설진웅이며 신청채권자는 손주영, 청구금액은 82,000,000원입니다. 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 47,530,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격표가 아니라 임차인의 전입일입니다. 손주영은 2021.03.12. 전입 및 점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 한국투자저축은행 가압류는 그보다 늦은 2022.02.15.에 접수되었습니다. 따라서 임차권등기가 2026년에 이루어졌다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.
매각물건명세서 역시 을구 1번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 입찰가와 보증금 승계액을 합산해 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 영종대로 190 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권등기상 5층 501호 21.05㎡ 전부 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 설진웅 (2019.04.11. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 손주영 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 등기부 발급일 | 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2022.02.15. 한국투자저축은행 가압류입니다. 그 이후의 삼성생명보험 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 말소되는 구조입니다. 그러나 손주영의 전입 및 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 해당 임차인의 미변제 보증금 승계 가능성을 명시하고 있으므로, 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
한국투자저축은행 가압류: 2022.02.15.
손주영 임차권등기: 2026.01.06.
임차권등기가 뒤에 설정되었더라도 기존 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 8,200만원의 실체
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
손주영 5층 501호 21.05㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.03.12. 점유 2021.03.12. 확정 2021.03.02. |
82,000,000원 |
대항력 有 우선변제 배당 확인 필요 미변제 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 손주영의 임대차계약일은 2021.02.26., 임차권등기 및 배당요구 관련 기재일은 2026.01.06.입니다.
③ 실질취득 분석 — 4,753만원만 내면 끝나는가?
현재 최저매각가와 예상배당을 구분해 살펴볼 필요가 있습니다. 제시된 예상배당에서는 임차보증금 82,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 설정하면서, 동시에 신청채권자 손주영에게 28,569,067원을 배당하는 것으로 계산하고 있습니다.
| 취득비용 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 47,530,000원 | 2회 유찰 기준 |
| 임차보증금 | 82,000,000원 | 미변제분 승계 대상 |
| 전액 인수 가정 실질취득 | 129,530,000원 | 최저가 + 보증금 전액 |
| 동일 임차보증금으로 인정되는 예상배당 | 28,569,067원 | 채권 동일성 확인 전제 |
| 배당 충당 시 보증금 미변제액 | 53,430,933원 | 82,000,000원 - 28,569,067원 |
| 배당 충당 확인 시 실질취득 | 100,960,933원 | 최저가 + 보증금 미변제액 |
전액 인수 가정: 129,530,000원
예상배당을 동일 보증금에 충당하는 가정: 100,960,933원
두 금액을 동시에 확정된 취득비용으로 취급해서는 안 됩니다. 실제 매수인 인수액은 채권 원인과 최종 배당표를 통해 확인해야 합니다. 어느 경우에도 현재 최저가 47,530,000원만을 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
감정가는 97,000,000원입니다. 위 두 가지 취득비용 가정은 모두 감정가보다 높습니다. 다만 감정가가 현재 실거래 시세를 의미하는 것은 아니므로, 이를 근거로 현 시세 대비 할인율이나 수익률을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,255,540원 |
| 임차보증금 · 손주영 (인수 가정) | 82,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 9,652,848원 | 9,652,848원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험 | 8,052,545원 | 8,052,545원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 손주영 | 82,000,000원 | 28,569,067원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 채권배당 합계 46,274,460원, 집행비용 1,255,540원, 전체 채권 미배당액 53,430,933원. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 손주영의 신청채권과 임차보증금의 동일성 및 우선변제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
| 구분 | 최저가 | 손주영 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 47,530,000원 | 28,569,067원 | 53,430,933원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 33,270,999원 | 14,566,728원 | 67,433,272원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 23,289,699원 | 4,765,091원 | 77,234,909원 |
임차인 손주영의 신청채권과 보증금이 동일하고 예상배당액이 보증금에 충당되는 경우를 가정하면, 다음과 같이 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.
| 유찰 횟수 | 낙찰가 가정 | 보증금 미변제액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 47,530,000원 | 53,430,933원 | 100,960,933원 |
| 3회 | 33,270,999원 | 67,433,272원 | 100,704,271원 |
| 4회 | 23,289,699원 | 77,234,909원 | 100,524,608원 |
보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 취득비용을 최저가에 맞춰 계산해서는 안 됩니다. 또한 전액 인수 가정을 적용하면 현재 실질취득은 129,530,000원으로 더 커집니다. 최종 배당과 인수액 확인 전에는 어느 유찰 회차도 가격상 유리하다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 운서역 동측 약 450m 지점입니다. 주변에는 동류형 업무시설, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 무난한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 17층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 페인팅 및 석재붙임 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 12m의 포장도로와 북서측 약 12m 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 등이 기재되어 있습니다. 개별공시지가 3,488,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 운서역 인근 오피스텔이지만, 현재 최저가와 별개로 보증금 승계 부담을 반영해야 합니다. 개별 호실의 실제 거래 가능 가격과 임대수요를 확인한 뒤 취득비용을 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계. 매각물건명세서상 인수사항인 손주영의 보증금 82,000,000원 중 실제 매수인이 부담할 미변제 금액을 확인하세요.
- 채권 동일성 확인. 강제경매 신청채권자 손주영과 임차권자 손주영의 채권이 같은 임차보증금 채권인지 집행권원과 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 배당액 중복 반영 방지. 신청채권자 예상배당금 28,569,067원이 임차보증금에 충당되는지 확인하세요. 전액 인수와 동일 보증금 배당을 무조건 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 우선변제권 검토. 임차권등기에는 확정일자 2021.03.02.이 기재되어 있으므로 실제 배당순위, 배당요구, 선순위 채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입 및 점유의 연속성, 임차권등기 경위, 보증금 반환 내역을 확인하세요.
- 공매·체납 확인. 공매취소 이력과 기존 국세·지방세 압류, 당해세 여부 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 입찰가뿐 아니라 미변제 보증금 승계액, 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등을 별도로 반영해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 감정가 97,000,000원을 현 시세로 단정하지 말고, 같은 건물 및 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매물가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 집행권원 및 배당관계 서류를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “49%에 낙찰받아도 49%에 취득하는 것은 아니다”
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 47,530,000원으로 낮아졌지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재하는 인수형 오피스텔입니다. 임차보증금은 82,000,000원이고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 승계를 명시하고 있습니다.
보증금 전액 인수 가정에서는 실질취득이 129,530,000원입니다. 신청채권자 손주영의 예상배당을 동일 임차보증금에 충당할 수 있다고 확인되더라도 현재 실질취득은 100,960,933원으로 계산됩니다. 두 경우 모두 감정가 97,000,000원을 상회하며, 감정가와 현재 시세는 구분해서 판단해야 합니다.
특히 추가 유찰로 최저가가 하락하더라도 임차인에게 돌아가는 배당이 줄면 미변제 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락분이 매수인의 실제 취득비용 감소로 그대로 이어지지 않습니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금의 최종 미변제액입니다. 채권 동일성과 실제 배당 충당관계, 임차보증금 승계액 및 최근 실거래가격이 확인되기 전에는 낮아진 최저매각가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
