인천지방법원 2025타경512363. 운서동 더예스16 5층 501호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류·가압류보다 임차인의 대항력입니다. 손주영은 2021.03.12. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 한국투자저축은행 가압류는 2022.02.15.에 들어왔습니다. 따라서 임차인의 점유·전입이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 그러나 임차보증금 82,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당액 48,572,407원을 제외한 33,427,593원이 남습니다. 이를 낙찰가에 더하면 실질취득은 101,327,593원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 커져, 총 부담은 2회 유찰 시 100,960,933원, 3회 유찰 시 100,704,271원으로 약 1.01억원대에 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512363 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 철근콘크리트구조 17층 내 5층 501호 |
| 소유자 | 설진웅 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
말소기준권리는 2022.02.15. 한국투자저축은행의 9,652,848원 가압류입니다. 그 뒤 국세 압류, 삼성생명 가압류, 인천광역시 중구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 손주영의 전입·점유일이 2021.03.12.로 이보다 앞선다는 점입니다. 2026.01.06. 설정된 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 이미 선행합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음 · 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손주영 | 5층 501호 21.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 | 82,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
임대차계약일자는 2021.02.26., 확정일자는 임차권등기 내용상 2021.03.02., 전입·점유 개시는 2021.03.12.입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 현재 회차 배당 시 손주영의 82,000,000원 청구 중 48,572,407원이 배당되고, 나머지 33,427,593원은 미배당으로 남습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.01억원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권 배당 | 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 67,900,000원 | 48,572,407원 | 33,427,593원 | 101,327,593원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 28,569,067원 | 53,430,933원 | 100,960,933원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 14,566,728원 | 67,433,272원 | 100,704,271원 |
낙찰가만 보면 67,900,000원 → 47,530,000원 → 33,270,999원으로 크게 내려가지만, 임차인에게 배당되지 못한 금액이 반대로 33,427,593원 → 53,430,933원 → 67,433,272원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 시나리오 모두 100,704,271원~101,327,593원에 머뭅니다. 즉 유찰 자체가 매수인의 총 부담을 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 임차인 손주영 보증금 | 82,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 9,652,848원 | 9,652,848원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 8,052,545원 | 8,052,545원 |
| 4. 경매개시결정 · 손주영 | 82,000,000원 | 48,572,407원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 99,705,393원 중 66,277,800원이 배당되고 33,427,593원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 동측 약 450미터 지점에 위치하며, 주위는 동류형 업무시설·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 5층 501호이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 3,488,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 67,900,000원이 아니라 인수잔액까지 합친 101,327,593원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 검증. 임차인 손주영이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인의 실제 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 이후 공매취소공고로 말소됐으므로 관련 절차 종료 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 매매·전월세 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,790만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저매각가는 감정가의 70%인 67,900,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 82,000,000원 보증금이 있고, 현재 회차 예상배당 후에도 33,427,593원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 101,327,593원으로 감정가 97,000,000원보다 높아집니다. 더 유찰되더라도 미배당 인수액이 커져 총 부담은 약 1.01억원대를 유지합니다.
핵심은 유찰률이 아니라 인수잔액입니다. 권리관계를 확인하지 않고 6,790만원만 보고 접근하면 가격 판단 자체가 달라집니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼, 이 사건은 권리 확인과 별도의 시세 검증을 모두 마친 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
