인천지방법원 2025타경512409. 주안동 누보하이빌 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 현 소유자 강인자는 2023.11.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 86,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권과 압류가 남아 있지 않으며, 자료상 말소기준 시점은 2025.09.24 차한경의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김돈수의 전입일은 2022.11.22로 현재 경매개시결정보다 앞서 있고, 2025.10.01 배당요구를 한 기록도 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상, 승계액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 84-31 누보하이빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 감정평가상 사무소 · 제3층 제301호 |
| 대상 면적 | 59.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 2010.12.24 준공 |
| 소유자 | 강인자 (2023.11.08 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 차한경 / 20,000,000원 |
| 자료상 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 ‘인수 0원’이 아니다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김돈수 | 2022.11.22 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 김돈수는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 배당으로 전액 정리되는지, 미배당 보증금이 남아 매수인이 승계하는지 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 직접 비교가 어렵다
누보하이빌 실거래 자료에는 2건이 확인됩니다. 다만 두 거래 모두 84.92㎡이고, 경매 대상은 59.93㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 79,100,000원을 아래 실거래와 단순 비교해 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 부정확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.92㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
자료상 최저가는 최근 12개월 평균의 46.5%이지만, 이 비율은 서로 다른 면적을 비교한 값입니다. 최신 거래 140,000,000원 역시 84.92㎡ 거래이므로, 대상 59.93㎡의 직접적인 시세 기준으로 사용하기에는 한계가 큽니다. 게다가 보증금 미확인 임차인이 있어 낙찰가가 곧 총 취득원가도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,823,800원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 차한경 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,276,200원 |
위 표는 현재 배당 시뮬레이션 값입니다. 김돈수의 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 소유자 잔여액, 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 모델을 실제 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,100,000원 | 20,000,000원 | 57,276,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 20,000,000원 | 33,973,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 20,000,000원 | 17,661,338원 |
신청채권자 차한경의 청구액 20,000,000원은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당되는 형태로 계산돼 있습니다. 다만 이 표 역시 임차인의 실제 보증금·배당순위가 반영되면 달라질 수 있습니다. 낙찰가가 내려간다고 해서 임차인 승계 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 시민공원역 북동측 인근이며, 다세대·오피스텔 등이 분포하는 일반상업지대입니다. 감정평가에서는 전반적인 주거환경을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 누보하이빌은 5가구 규모이며 2010.12.24 준공됐습니다. 대규모 아파트단지와는 환금성 구조가 다릅니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,578,000원/㎡, 토지면적 199.9㎡, 지목 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건물 상태. 위생 급배수시설·소화설비·승강기 설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑦ 절차상 확인 포인트
2026.08.18에는 채권자대리인 플OOO에게 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있습니다. 동시에 자료상 매각기일은 2026.09.02로 기재돼 있습니다. 기각결정의 대상이 무엇인지 이 자료만으로는 특정할 수 없으므로, 실제 입찰 전 현재 경매절차가 어떤 상태인지 사건기록 원문으로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김돈수 임대차계약서 확인. 보증금 액수와 실제 임대차관계를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 확정일자·점유 지속 여부 확인. 전입일만으로 대항력·우선변제권을 최종 확정하지 말고 현 점유와 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 배당요구 2025.10.01의 효력과 매수인에게 남는 임차보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 현재 실거래 2건은 모두 84.92㎡로 대상 59.93㎡와 다릅니다. 같은 면적·같은 용도에 가까운 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 사무소 이용 확인. 감정평가상 사무소 이용 물건인 만큼 실제 이용현황과 향후 사용계획을 점검해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.08.18 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.02 매각기일 기재를 함께 확인해 현재 진행상태를 원문에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “79,100,000원이 총 취득가라는 보장은 없다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 정리됐고 현재 경매의 기준은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다. 하지만 김돈수의 전입은 그보다 훨씬 앞선 2022.11.22입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태이고, 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 감정가의 70%인 79,100,000원까지 내려왔지만, 확인된 실거래는 대상보다 큰 84.92㎡뿐이라 직접 비교가 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 ‘싸게 보이는 가격’이 아니라 ‘김돈수 보증금과 대항력의 확정’입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
