인천지방법원 2025타경512602. 감정평가상 이 물건은 전용 39.69㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 이아름이고, 2022.04.12 거래가액 129,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.09.22 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
권리관계의 핵심은 그보다 앞선 2024.08.08 을구 10번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 129,500,000원이고, 확정일자는 2022.02.11, 점유개시는 2022.03.22, 주민등록일자는 2023.07.10입니다. 말소기준보다 앞서 있어 원칙적인 배당계산만 놓고 보면 매수인 인수 가능성이 생기지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.01.27 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512602 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-10 3동 2층202호 |
| 용도 / 전용 | 기타(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 39.69㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.04.12 소유권이전 · 거래가액 129,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,284,190원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2012.02.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 다만 말소 동의 확약서가 있다
을구 10번 주택임차권의 임차보증금은 129,500,000원입니다. 주민등록일자 2023.07.10은 말소기준인 2025.09.22보다 빠르고 확정일자도 있어, 등기 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 매각가 67,130,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 1,608,340원을 뺀 65,521,660원이 임차보증금에 배당되고, 63,978,340원이 남는 것으로 계산돼 있습니다.
임차관계 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제202호 39.69㎡ 전부 | 129,500,000원 | 2023.07.10 / 2022.02.11 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 대위·승계 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 보거나 보증금 129,500,000원을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 표기상 이름은 ‘주식회’입니다. 이 실제 임차인의 전입신고일과 보증금은 미상입니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 58.4%, 그러나 최근 흐름은 -12.0%
동일 면적 39.69㎡의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 128,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.02 거래가 115,000,000원이고 최근 12개월 평균도 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.69㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 39.69㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2022.12 | 39.69㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 2022.12 | 39.69㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2022.04 | 39.69㎡ | 2 | 129,500,000원 |
| 2022.01 | 39.69㎡ | 4 | 129,500,000원 |
| 2021.11 | 39.69㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.08 | 39.69㎡ | 2 | 135,000,000원 |
현재 최저가 67,130,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 58.4%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지면서 최근 대비 과거 추세가 -12.0%로 나타납니다. 게다가 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 최저가 비율 하나만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 미상 임차인의 인수 여부가 확인되기 전에는 실제 취득원가가 67,130,000원으로 고정된다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 129,500,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 137,284,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 63,978,340원으로 계산됩니다. 다만 2026.01.27 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 적용하면 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 결론은 확약 대상 임차권에 한정되며, 실제 임차인 ‘주식회’의 미상 권리에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용 39.69㎡입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,689,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. DS리치빌3동4동은 28세대이며 동일 면적 실거래 표본은 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.27 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 10번 임차권을 실제로 말소시키는 조건과 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. ‘주식회’의 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 여부와 인수금액을 확정하기 전까지는 취득원가를 67,130,000원으로 단정하지 마세요.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 실제 임차인의 보증금과 별도 채권처럼 이중 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 115,000,000원이며, 최근 추세는 -12.0%입니다. 전체 평균 128,750,000원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰도 2.0회입니다. 현재 회차 이후 시나리오에서도 권리 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 대조해 실제 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 확약 밖 임차인”
현재 최저가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%까지 내려와 있고, 최근 12개월 실거래 115,000,000원 대비 비율도 58.4%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다.
등기된 129,500,000원 주택임차권은 배당계산상 63,978,340원의 부족분이 생기지만, 2026.01.27 말소 동의 확약서 제출이 명시돼 있어 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 실제 임차인 1명의 전입·보증금은 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 주된 임차권의 확약 효력과, 확약 밖 미상 임차인의 권리를 분리해서 확인하는 것입니다. 최근 거래도 115,000,000원으로 내려왔고 추세가 -12.0%인 만큼, 권리 확인이 끝나기 전에는 표면상 58.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
