95,900,000원
인천지방법원 2025타경512602. 검암동 664-10 제3동 2층 202호, 전용 39.69㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 이아름으로, 2022.04.12. 거래가 129,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 기존 근저당이 아니라 2025.09.22. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.08.08. 을구 10번 주택임차권등기입니다.
이 임차권의 등기상 보증금은 129,500,000원, 확정일자는 2022.02.11., 점유개시는 2022.03.22., 주민등록일자는 2023.07.10.입니다. 말소기준일 2025.09.22.보다 앞서므로 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금으로 회수되지 않는 부분을 매수인이 떠안는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득가가 거의 고정되는 유형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-10 3동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 39.69㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2012.02.07 |
| 소유자 | 이아름 (2022.04.12. 거래가 129,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,284,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 청천새마을금고 근저당 4건, 행당2동새마을금고 근저당, 윤정미 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 그래서 현재 살아 있는 권리 가운데 경매보다 먼저 온 을구 10번 주택임차권이 사실상 핵심입니다. 이후 2025.10.30. 국민건강보험공단 압류는 강제경매개시결정보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 보증금 대위·승계 신고 주체로 분류됩니다. 따라서 보증금 129,500,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 주식회 1명으로 봐야 하며, 그 임차인의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 대위·승계 | 129,500,000원 | 2023.07.10 2022.02.11 | 등기상 有 | 행사 | 대위·승계 |
| 주식회 실제 임차인 1명 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 83.4%, 실질취득은 그 반대
DS리치빌3동4동 전용 39.69㎡의 최근 거래를 보면, 가장 최신 거래는 2026.02. 115,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 평균 역시 115,000,000원입니다. 전체 8건 평균은 128,750,000원이지만 과거 129,000,000원대~135,000,000원대 거래가 섞여 있어, 가격 판단에서는 최신 115,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.69㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 39.69㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2022.12 | 39.69㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 2022.12 | 39.69㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2022.04 | 39.69㎡ | 2 | 129,500,000원 |
| 2022.01 | 39.69㎡ | 4 | 129,500,000원 |
| 2021.11 | 39.69㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.08 | 39.69㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.69㎡ | 8건 | 128,750,000원 |
최저가 95,900,000원만 놓고 보면 최근 시세의 83.4%라 할인돼 보입니다. 하지만 현재 회차 실질취득 131,626,200원은 최신 거래 115,000,000원을 웃돕니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래군보다 -12.0% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균 128,750,000원을 기준으로 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 유찰돼도 총부담은 거의 안 내려간다
대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건의 시나리오도 같은 움직임을 보입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 95,900,000원 | 35,726,200원 | 131,626,200원 |
| 2회 유찰 시 | 67,130,000원 | 63,978,340원 | 131,108,340원 |
| 3회 유찰 시 | 46,991,000원 | 83,754,838원 | 130,745,838원 |
낙찰가는 95,900,000원 → 67,130,000원 → 46,991,000원으로 크게 내려가지만, 인수액이 35,726,200원 → 63,978,340원 → 83,754,838원으로 늘어 총부담은 계속 130,000,000원대 초반에 머뭅니다. 즉 이 물건은 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 129,500,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 137,284,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당 35,726,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 137,284,190원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2012.02.07입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,689,000원/㎡입니다.
- 거래. DS리치빌3동4동은 28세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.02. 115,000,000원 1건입니다.
- 추세. 최근 거래가 과거 거래군보다 -12.0% 낮아진 하락 흐름으로, 과거 전체 평균을 시세 기준으로 삼는 것은 보수적이지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.01.27. 제출된 임차권등기 말소 동의 확약서에 대항력 포기까지 포함되는지 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인. 주식회의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사와 별도 보증금을 중복 합산해서는 안 되지만, 미상 부분 자체는 해소해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현 회차는 최저가 95,900,000원이 아니라 인수 35,726,200원을 포함한 131,626,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 131,108,340원·130,745,838원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준. 전체 8건 평균 128,750,000원보다 최신 거래 115,000,000원과 최근 추세 -12.0%를 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수 후 총액
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 한 번 유찰돼 95,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 거래 115,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당 예상액 35,726,200원을 합치면 실질취득은 131,626,200원. 최신 거래보다 높은 가격입니다.
더 큰 특징은 유찰이 반복돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 131,108,340원, 3회 유찰 시 130,745,838원으로, 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 대부분 메웁니다. 여기에 시장은 최근 -12.0% 하락 흐름이고, 실제 임차인 1명의 권리관계도 일부 미상입니다.
2026.01.27. 임차권등기 말소 동의 확약서는 중요한 완화 요소지만, 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 전제해 인수액을 0원으로 만들 수는 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 할인, 인수까지 보면 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 확약서 원문과 실제 임차인의 권리관계를 어디까지 해소하느냐입니다.
