44,800,000원
인천지방법원 2025타경512667. 인천 만석동 5-24, 4층 다세대주택 건물의 1층 103호입니다. 감정가는 64,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 등기상 소유자는 김정애이며, 2016.10.31. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 70,000,000원이었습니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “감정가의 70%까지 떨어졌다”는 가격이 아닙니다. 말소기준은 2021.11.05. 인천광역시 동구 압류이고, 그보다 앞선 2016년 임대차 관련 일자를 가진 주택임차권이 존재합니다. 따라서 원래 배당 계산대로라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 이 주택임차권에 대해 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점이 핵심 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 만석동 5-24 1층103호 도로명: 인천광역시 제물포구 화도진로198번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 1층 제103호 51.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2000.11.25 |
| 소유자 | 김정애 · 2016.10.31. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,409,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2021년 압류가 말소기준
현재 계산된 말소기준권리는 2021.11.05. 동구(인천광역시) 압류입니다. 이후 2023년 서울보증보험주식회사 가압류 2건과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인을 분리해야 한다
임차 관련 신고는 두 줄이지만 그대로 두 사람의 보증금을 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으며, 실제 임차인은 별도로 ‘주식회’ 1명입니다. 따라서 75,000,000원과 실제 임차인의 보증금을 서로 다른 보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 · 보증기관 대위·승계 | 2016.11.09 / 2016.09.30 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 신고 | 룰상 31,406,400원 확약 반영 실질 0원 |
| 주식회 | 실제 임차인 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가 64,000,000원의 70%입니다. 다만 같은 단지·동일면적의 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다세대는 개별 호수의 상태와 임차관계가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어 이 사건에서는 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
| 감정가 | 64,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 44,800,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 · 감정가 34% |
| 단지 규모 | 서해그린빌라(E동) · 12세대 · 사용승인일 2000.11.25 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
유찰이 거듭되면 낙찰가는 내려가지만, 확약을 배제한 원래의 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커집니다. 실제 시나리오에서도 매수인 인수 계산액은 현재 회차 31,406,400원에서 2회 유찰 시 44,604,481원, 3회 유찰 시 53,843,137원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 하락 자체가 실질취득비용을 낮추는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 보증금 | 75,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 76,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 93,409,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택임차권 보증금의 미배당액은 31,406,400원입니다. 다만 2026.01.27. 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출을 반영하면 이 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 실제 임차인 ‘주식회’의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산액은 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 44,800,000원 | 31,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 | 44,604,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 | 53,843,137원 | 0원 |
위 인수액은 말소 동의 확약을 적용하기 전의 룰상 계산값입니다. 을구 7번 주택임차권에는 확약을 적용해 실질 인수 0원으로 보되, 실제 임차인 ‘주식회’의 권리까지 함께 소멸한다고 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 1층 제103호입니다.
- 주위환경. 만석동 행정복지센타 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2000.11.25.입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이고 남측으로 세로의 포장도로가 소재합니다. 토지면적은 241.8㎡, 공시지가는 763,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 외관 표기. 건물 외벽에는 ‘E 서해그린빌라’라고 표기돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원문 확인. 2026.01.27. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자·대상 권리·말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 확약은 을구 7번 주택임차권에만 적용하고, 별도 실제 임차인 ‘주식회’에게 자동 확대하지 않아야 합니다.
- 실제 임차인 확인. ‘주식회’의 전입신고일·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해 대항력과 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 75,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 서로 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약된 인수”와 “미상 임차인”을 섞지 마라
이 사건은 겉으로 보면 감정가 64,000,000원에서 44,800,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 75,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞선 주민등록일을 가져 원래라면 미배당 보증금 31,406,400원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 2026.01.27. 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 이 권리에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인은 별도로 ‘주식회’ 1명인데 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 결론내리기에는 아직 한 단계가 남아 있습니다. 을구 7번은 확약으로 정리, 미상 임차인은 원본 확인 전까지 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 이 구분이 훨씬 중요합니다.
