인천지방법원 2025타경512676. 인천 중산동 ‘그랑블루인영종’ 12층 1219호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 소유자 이정석은 2022.04.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 133,141,000원입니다. 같은 날 용인축산업협동조합이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 기준권리는 단순하지만, 임차관계가 단순하지 않습니다. 이창진과 장가영은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 중산에이치엠(주)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자와 별개로, 이 점유자의 실제 전입·점유·임대차 조건을 확인하기 전에는 “완전한 인수 0원 물건”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1886-17 그랑블루인영종 12층 1219호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 그랑블루호텔의 일부로 사용 중 |
| 소유자 | 이정석 (2022.04.22 소유권이전 · 거래가액 133,141,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 69,267,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2022.04.22 용인축산업협동조합 근저당권 90,000,000원입니다. 2025.09.24 임의경매개시결정과 2025.10.30 국민건강보험공단 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024.12.06 남동세무서장 압류는 2025.01.14 해제로 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 중 한 곳의 전입·보증금이 미상인 점은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사대상 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 중산에이치엠(주) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창진 | 19㎡ | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장가영 | 18.38㎡ | 2024.04.11 | 2,000,000원 / 385,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 생활숙박시설이고, 매각물건명세서에는 그랑블루호텔의 일부로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다는 실제 운영·점유 형태와 해당 용도의 환금성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 90,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 90,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 1,038,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 69,267,013원으로 현재 회차 시나리오에서는 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 하늘도시의 영종별빛광장 서측 인근으로, 주변은 상업용부동산과 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 남서측으로 자연대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 매각물건명세서에는 그랑블루호텔의 일부로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물 내 12층 1219호이며 사용승인일은 2022.02.25입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 남서측 광대로·북동측 중로·남동측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 중산에이치엠(주) 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 실제 점유관계와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용형태 확인. 본건은 그랑블루호텔의 일부로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 실제 운영·점유·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 91,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류. 2025.10.30 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조이나 실제 조세·공과금 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.22 용인축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 조사된 3명의 임차관계 가운데 중산에이치엠(주)는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 동시에 본건은 생활숙박시설이며 호텔 일부로 사용 중이고, 시장 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가 91,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기부는 비교적 단순하지만, 임차관계와 용도·가격 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 중산에이치엠(주)의 실제 권리관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
