인천지방법원 2025타경512769. 인천 서구 당하동 플로채 105동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 161,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 등기상 소유자는 권영만이며 2021.05.13. 154,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 일반 근저당이 아니라 2022.04.13. 국의 압류입니다. 2015년 설정된 신한은행 근저당은 2017.04.06. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.04.13. 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2021.05.10. 전입·점유가 확인되는 임차관계는 반드시 별도로 봐야 합니다. 특히 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 154,000,000원, 확정일자 2021.03.24., 전입·점유개시 2021.05.10.으로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(다세대주택) · 전용 51.27㎡ · 지상5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.13. 거래가 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 183,213,369원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 미상 점유자는 잔존
2015.01.15. 설정된 신한은행 근저당 112,800,000원은 2017.04.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.04.13. 국의 압류이고, 2025.03.17. 압류와 2025.09.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인·승계자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상윤 | 2025.04.14 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
| 한국토지주택공사 | 2021.05.10 | 154,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 보증기관 대위·승계 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
한국토지주택공사는 김상윤 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 154,000,000원 보증금을 하나 더 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계자를 중복 인원에서 제외하면 실제 임차인 기록은 김상윤과 ‘주식회’ 2명입니다.
② 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 시장은 하락 중
플로채의 동일·유사 면적 거래 12건 평균은 141,665,833원이지만, 이 수치에는 과거 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 117,995,000원, 최신 거래는 2026.03. 108,990,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -19.4%의 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.7㎡ | 2 | 108,990,000원 |
| 2025.09 | 51.27㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.11 | 51.27㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 48.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 46.41㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 46.41㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2022.10 | 50.91㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 47.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 48.7㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.12 | 48.7㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 117,995,000원 |
현재 최저가 78,890,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 다만 이 비율은 권리 인수가 모두 확정된 순수 매입가 비교가 아닙니다. 한국토지주택공사 임차권은 확약으로 실질 인수가 해소되지만, 확약 밖 미상 점유자의 보증금과 대항력 여부가 정리되지 않았기 때문입니다. 따라서 66.9%만 보고 곧바로 ‘실질적으로 싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 154,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 183,213,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 한국토지주택공사의 부족분은 76,930,020원으로 매수인 인수 처리되어 있습니다. 다만 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 미상 점유자에게까지 확대 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인은 2014.12.23.입니다.
- 규모. 플로채는 124세대이며 대상 면적은 51.27㎡입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·단지형 다세대주택·학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 완정역(인천2호선)이 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 거래가는 117,995,000원이고 최신 거래는 108,990,000원이며, 최근 거래구간은 이전보다 -19.4% 하락한 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘49% 최저가’만 보지 않기. 현재 회차는 감정가의 49% 수준이지만, 미상 점유자의 보증금과 대항력 여부가 정리되지 않았습니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.01.28. 제출된 말소 동의 확약은 한국토지주택공사 임차권에 관한 것이며, 다른 점유자 권리까지 없애는 자료로 확대 해석하면 안 됩니다.
- ‘주식회’ 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 동일인·점유관계를 확인해야 합니다.
- 김상윤 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 김상윤 보증금의 대위·승계 주체이므로 보증금 154,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 하락장 보정. 전체 12건 평균 141,665,833원보다 최근 12개월 평균 117,995,000원과 최신 거래 108,990,000원을 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
맺으며 — “확약은 하나의 인수위험만 지운다”
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 78,890,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 117,995,000원의 66.9%입니다. 그러나 권리분석에서는 가격보다 인수범위를 먼저 확정해야 합니다.
한국토지주택공사의 보증금 154,000,000원은 원래 대항력 있는 인수형이어서 배당모델상 76,930,020원이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 이 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 그 밖의 전입일·보증금 미상의 ‘주식회’ 점유 기록입니다. 이 기록이 정리되기 전에는 전체 실질취득원가를 확정할 수 없습니다. 최근 시장도 -19.4% 하락 추세인 만큼, 낮은 최저가 자체보다 확약 밖 임차관계 확인이 이 사건의 핵심입니다.
