인천지방법원 2025타경512769. 당하동 플로채 105동 4층 402호로, 전용 51.27㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰된 112,700,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”는 사실보다 선순위 임차권의 실질 인수 여부와 최근 하락한 거래가격을 동시에 보는 것이 핵심입니다.
등기상 현재 소유자는 권영만이고, 2021.05.13. 거래가액 154,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 종전에 설정됐던 신한은행 근저당권 112,800,000원은 2017.04.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2022.04.13. 안산세무서장 처분의 압류입니다. 이보다 앞선 날짜를 기초로 한 한국토지주택공사의 주택임차권이 존재해 원래라면 인수 가능성이 생기지만, 이번 사건에서는 별도의 말소 동의 확약이 제출되어 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.27㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.13. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 183,213,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2014.12.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.13. 압류
2015.01.15. 신한은행 근저당권이 설정됐지만 2017.04.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준이 되는 것은 2022.04.13. 갑구 4번 압류입니다. 2025.03.17. 남동세무서장 압류와 2025.09.26. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
문제는 2023.07.27. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2021.03.22., 확정일자 2021.03.24., 주민등록·점유개시 2021.05.10., 임차보증금 154,000,000원이 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김상윤 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 154,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고 1건
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상윤 | 2025.04.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 2021.05.10. | 154,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 · 김상윤 보증금 중복신고 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 · 추가 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
플로채의 거래 자료는 총 12건이며 전체 평균은 141,665,833원입니다. 그러나 과거 193,000,000원 거래 등 오래된 고가 사례가 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 117,995,000원, 최신 거래 108,990,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -19.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.7㎡ | 2 | 108,990,000원 |
| 2025.09 | 51.27㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.11 | 51.27㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 48.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 46.41㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 46.41㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2022.10 | 50.91㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 47.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 48.7㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.12 | 48.7㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 117,995,000원 |
현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균 117,995,000원의 95.5%입니다. 이 수치만 보면 평균 아래이지만, 최신 거래는 108,990,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -19.4%이므로 과거 전체 평균 대비 최저가가 79.6%라는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 154,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 183,213,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 43,677,800원으로 산정되어 있습니다. 그러나 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이는 한국토지주택공사 임차권에 한정한 판단이며, 전입·보증금이 미상인 주식회의 위험까지 제거하는 것은 아닙니다. 집행비용·배당은 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보고 판단하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차권 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,700,000원 | 43,677,800원 | 한국토지주택공사 임차권 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 76,930,020원 | 한국토지주택공사 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 100,171,014원 | 한국토지주택공사 임차권 실질 인수 0원 |
확약을 반영하지 않는 산술표만 보면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차권 부족액이 커집니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약이 있으므로 그 부족액을 실질 취득비용으로 더하지 않습니다. 다만 이 논리는 한국토지주택공사 임차권에만 적용되며, 주식회의 미상 권리는 각 회차에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남서측 인근으로 아파트·단지형 다세대주택·학교 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 인천2호선 완정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 단지. 플로채는 124세대이며 사용승인은 2014.12.23.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지는 북동측 약 20미터 도로와 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -19.4%로 하락했고, 최신 거래는 108,990,000원입니다. 과거 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권 전체를 대상으로 하는지 범위와 조건을 원문으로 대조하세요.
- 보증금 이중 합산 금지. 한국토지주택공사는 김상윤 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 154,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하지 마세요.
- 주식회 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 확약 밖 권리이므로 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다.
- 김상윤. 전입일은 2025.04.14.로 말소기준권리 2022.04.13.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 최신 거래 우선. 최저가가 최근 12개월 평균의 95.5%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 최신 거래 108,990,000원은 현재 최저가보다 낮고 추세도 -19.4%입니다.
- 유찰 가격과 권리 분리. 2회 유찰 시 78,890,000원, 3회 유찰 시 55,223,000원으로 내려가더라도 미상 임차인 확인 없이 가격만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 세금·배당 확인. 말소기준권리가 세무서 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 확인할 임차인과 하락 시세가 남았다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 154,000,000원입니다. 현재 최저가 112,700,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 선순위 임차권의 미배당 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다. 실제 배당 계산에도 43,677,800원의 부족분이 잡혀 있습니다. 그러나 2026.01.28. 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 맞습니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려놓기도 어렵습니다. 보증기관 중복 신고를 제외하면 실제 임차인은 김상윤과 주식회 2명이고, 주식회는 전입·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 가격 역시 최근 12개월 평균의 95.5%이지만 최신 거래 108,990,000원보다 높으며 최근 추세가 -19.4%입니다. 따라서 이 사건은 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인과 하락 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리와 가격 모두 한 단계 더 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
