인천지방법원 2025타경512852. 하늘미소 3층 301호, 전용 47.7㎡의 다세대주택입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 93,800,000원으로 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사마니주택이고, 2020.06.26. 매매를 원인으로 2020.08.20. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 127,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 점유관계입니다. 말소기준권리는 2022.03.10. 안산세무서장 처분의 국 압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 등기 접수 자체는 2022.11.01.이지만, 임대차계약일 2020.07.21., 확정일자 2020.07.22., 전입·점유개시 2020.08.13.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 733-1 하늘미소 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.7㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.06.26. 매매 · 거래가액 127,000,000원 · 2020.08.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,945,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 자체보다 ‘확약 범위 밖’을 보라
말소기준은 2022.03.10. 국 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 2020.08.13. 전입·점유로 말소기준보다 선행해 대항력이 인정되는 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계분은 중복 합산 금지
임차관계에는 한국토지주택공사가 포함돼 있지만, 이 법인은 보증금 대위·승계 주체로 표시되어 있으며 우지선의 보증금을 승계한 것입니다. 따라서 한국토지주택공사의 114,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 별도로 보아야 할 실제 임차인·점유자는 2명입니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우지선 | 2023.08.09 | 미상 | 없음 말소기준 2022.03.10. 이후 전입 | 미상 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2020.08.13 확정 2020.07.22 | 114,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2022.11.01. | 실질 0원* 확약 미반영 계산상 22,288,400원 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
한국토지주택공사는 우지선 보증금의 대위·승계 주체이므로 실제 임차인 수나 보증금 합산 시 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 하락 추세는 반드시 반영
전용 47.7㎡ 실거래는 2021.09. 142,000,000원, 2022.06. 138,000,000원, 2023.05. 130,000,000원입니다. 전체 평균은 136,666,666원이지만 가격 판단은 이 값보다 최근 12개월 평균 134,000,000원, 최신 거래 130,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -5.6% 하락했다는 추세를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 47.7㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 47.7㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2021.09 | 47.7㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.7㎡ | 2건 | 134,000,000원 |
확약 대상 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 회차의 기준 실질취득은 93,800,000원으로, 최근 12개월 평균 134,000,000원의 70.0%, 최신 거래 130,000,000원의 약 72% 수준입니다. 가격만 보면 할인 폭은 분명합니다. 다만 -5.6% 하락 추세이고 거래 표본 자체가 3건에 불과한 다세대주택이므로, 아파트처럼 평균값만 보고 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 114,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 132,945,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 22,288,400원입니다. 다만 2026.01.28. 제출된 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2010.11.24.입니다.
- 입지. 경서초등학교 북동측에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 7m 포장도로가 각각 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 환금성. 하늘미소2차는 12세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 가격 추세가 -5.6%로 하락한 만큼 다세대 특유의 제한된 거래 표본과 매수층을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자·대상 임차권·말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “주식회”의 실제 점유 여부, 전입신고일, 보증금, 임대차계약일과 확정일자를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 우지선 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 114,000,000원을 우지선 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간보다 -5.6% 낮습니다. 전체 평균 136,666,666원만 기준으로 응찰 상한을 높이지 말고 최근 평균 134,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 보세요.
- 명도 관계 확인. 보증기관의 권리관계와 실제 현장 점유자는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 93,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 134,000,000원 대비 70.0% 수준입니다. 가격만 떼어 보면 분명 할인 구간입니다. 더구나 대항력 있는 한국토지주택공사 임차권의 계산상 미배당액 22,288,400원도 2026.01.28. 말소 동의 확약으로 해당 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 이 사건을 곧바로 “인수 0원의 안전한 30% 할인 물건”으로 결론 내리면 안 됩니다. 확약 밖에 전입일·보증금이 미상인 별도 점유자가 남아 있고, 최근 거래가격도 -5.6% 하락 추세입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리는 조건부입니다. 확약서의 적용 범위와 미상 점유자의 임대차관계를 확인해 인수 위험을 닫을 수 있을 때 비로소 93,800,000원의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
