인천지방법원 2025타경512852. 하늘미소 3층 301호, 전용 47.7㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 134,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.03.10. 국 압류로 계산돼 있으며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기 순서 자체보다 2020.08.13.부터 대항력을 갖춘 것으로 표시된 한국토지주택공사 임차권입니다.
한국토지주택공사는 보증금 114,000,000원, 확정일자 2020.07.22., 전입·점유개시 2020.08.13.로 말소기준보다 앞서고 배당요구도 한 상태입니다. 데이터상 배당 시뮬레이션만 적용하면 현재 최저가에서 64,078,120원을 배당받고 49,921,880원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 2026.01.28. 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 다른 점유자에게까지 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 733-1 하늘미소 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.7㎡ · 4층 건물 중 3층 · 사용승인 2010.11.24. |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.06.26. 매매 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,945,862원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — LH는 확약으로 정리, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, LH는 대위·승계
| 이름 | 성격 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우지선 | 실제 임차인 | 2023.08.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 2020.08.13. | 2020.07.22. | 114,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 후 0원 |
| 주식회 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 별도 임차인이 아니라 우지선 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 보증금 114,000,000원을 우지선의 보증금과 별도로 더해 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 분류되는 사람은 우지선과 ‘주식회’ 2명이며, 이 가운데 우지선은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, ‘주식회’는 전입·보증금이 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만, 하락 추세와 미상 인수부터 확인
하늘미소2차는 12세대, 사용승인일 2010.11.24.의 소규모 다세대주택입니다. 같은 전용 47.7㎡ 실거래 표본은 3건으로, 2021.09. 142,000,000원, 2022.06. 138,000,000원, 2023.05. 130,000,000원입니다. 전체 평균은 136,666,666원이지만 가격 판단에서는 과거 고가를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 134,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 47.7㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 47.7㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2021.09 | 47.7㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.7㎡ | 2건 | 134,000,000원 |
현재 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 한국토지주택공사 임차권의 말소 동의 확약이 그대로 이행되고 별도의 인수채무가 없다면 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -5.6%이고 최신 거래도 130,000,000원까지 내려와 있습니다. 무엇보다 ‘주식회’의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가만을 실질취득액으로 놓고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 · 데이터상 확약 미반영 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 114,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 132,945,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 시뮬레이션만 적용하면 한국토지주택공사의 미배당액은 49,921,880원으로 계산됩니다. 그러나 2026.01.28. 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐으므로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 ‘주식회’ 등 다른 임차인에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — LH 인수액만 보면 총액이 고정되는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 LH 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,660,000원 | 49,921,880원 | 115,581,880원 |
| 3회 유찰 시 | 45,962,000원 | 69,265,316원 | 115,227,316원 |
| 4회 유찰 시 | 32,173,399원 | 82,805,722원 | 114,979,121원 |
확약을 무시한 룰상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 미배당 인수액이 커져, 낙찰가 하락 효과가 크게 상쇄됩니다. 다만 이 사건은 말소 동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 가격 하락이 실제 취득가 하락으로 연결될 수 있지만, 여전히 ‘주식회’ 점유자의 보증금·전입일을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 경서초등학교 북동측에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 7m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,320,000원/㎡, 토지면적은 383.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본은 3건이며, 최근 가격 추세는 -5.6%로 내려온 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.28. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 이행 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- ‘주식회’ 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성이 남으므로 실제 점유자와 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 우지선과 LH 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 우지선 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 114,000,000원을 별도 보증금으로 추가 합산하면 안 됩니다.
- 가격은 최신 거래 우선. 전체 평균 136,666,666원보다 최근 12개월 평균 134,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하고, -5.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 최저가는 65,660,000원까지 내려왔지만 다세대·12세대 규모와 매각률 0.0%를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권 말소 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 LH만 지운다. 미상 임차인까지 지우진 않는다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 134,000,000원짜리 물건이 65,660,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 134,000,000원과 비교하면 최저가는 49.0%라 가격 차이도 큽니다. 하지만 원래 가장 큰 장애물이던 한국토지주택공사 임차권은 데이터상 49,921,880원의 인수가 계산되는 대항력 있는 권리였고, 이를 2026.01.28. 말소 동의 확약서가 실질적으로 해소한 구조입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약의 적용을 받지 않는 ‘주식회’ 점유자는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 보증금이 확인되지 않는 한 65,660,000원을 최종 실질취득액으로 단정할 수 없습니다. 여기에 최근 가격 추세 -5.6%, 2회 유찰, 12세대 다세대라는 환금성 요소도 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약 밖 임차관계를 얼마나 확실하게 닫을 수 있느냐입니다.
