인천지방법원 2025타경512950. 인천 서구 경서동 진흥아트빌 4층 401호, 전용 52.34㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 권영만이며, 2020년 11월 6일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 9월 22일 국가의 압류가 설정됐고, 2025년 10월 21일 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 150,395,750원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 근저당권보다 말소기준 이전 전입 이력이 있는 임차권과 그 말소 확약서입니다. 과거 샘신용협동조합 및 농협은행의 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다. 현재 말소기준은 2022년 국가 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 그 뒤에 이뤄졌지만, 임차권에 기재된 주민등록일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 보증금 인수 위험까지 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 750-3 진흥아트빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 도요지로42번길 21-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.34㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2010.06.21 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.06. 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,395,750원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22. 갑구 9번 국가 압류 (동안산세무서장) |
| 임차권 관련 확약 | 2026.01.30. 서울보증보험 주식회사 명의 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 갑구 9번, 2022년 9월 22일 국가 압류입니다. 이후의 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 역시 말소기준 이후 접수됐지만, 임차권에 기재된 전입일은 2020년 10월 30일, 확정일자는 2020년 10월 12일입니다. 임차권등기가 말소되는 문제와 선행 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 기재와 중복신고 구분
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 권리 신고 주체로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금 120,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 보증기관을 제외한 실제 임차·점유 관련 기재는 THEIN NAING TUN 및 ‘주식회’의 2건입니다. 다만 ‘주식회’는 명칭과 계약 내용이 불완전하므로 독립된 임대차관계인지 원본 확인이 필요합니다.
| 임차·점유 주체 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| THEIN NAING TUN 현황조사 기재 점유자 |
2025.08.26 / 미상 | 미상 |
해당 전입 기준 대항력 없음
우선변제 미상 말소기준 이후 전입. 다만 한국토지주택공사의 대위·승계 관계와 선행 임차권의 범위는 별도 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 을구 5번 · 보증금 대위·승계 신고 |
2020.10.30 / 2020.10.12 | 120,000,000원 중복 합산 금지 |
선행 대항력
우선변제
대위·승계 배당요구 기재. 미배당분 산식상 인수 가능. 임차권등기 말소 확약의 실질 효력 확인 필요. |
| 주식회 매각물건명세서 · 주거 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 명칭, 계약일, 보증금 및 점유관계 확인 필요. 기존 확약의 적용을 받는다고 볼 근거 없음. |
③ 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 취득원가가 고정되는 이유
현재 회차 예상배당표는 매각가 73,010,000원 중 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 선행 임차보증금에 배당되는 것으로 계산합니다. 이에 따라 보증금 120,000,000원 중 48,704,180원이 부족합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 미배당 인수 산식 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 73,010,000원 | 48,704,180원 | 확약 효력 미확인 시 약 1.2억대 부담 |
| 3회 유찰(34%) | 51,107,000원 | 70,212,926원 | 낙찰가 감소만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰(24%) | 35,774,900원 | 85,269,048원 | 보증금 규모로 실질취득액 수렴 |
선행 임차보증금이 유효하게 인수되는 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득원가는 약 120,000,000원 수준에 고정됩니다. 현재 회차의 단순 합산액은 121,714,180원이며, 여기에는 배당 산정상 집행비용에 해당하는 금액이 반영돼 있습니다. 반면 임차권등기 말소 및 대항력 포기 확약이 해당 임차권에 대해 유효하게 확인되면 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 단, 별도 미상 점유자 관련 부담은 이 계산에 포함되지 않습니다.
대항력 포기·인수 해소가 확인되지 않는 경우: 단순 최저가가 아니라 보증금 미배당분을 더한 실질취득액 약 120,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 이 경우 추가 유찰만으로 총취득원가가 크게 내려가지는 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 하락과 면적 불일치에 주의
진흥아트빌(750-3)의 확인된 거래는 총 4건이지만, 분석 대상 전용면적은 52.34㎡이고 아래 거래들은 모두 그보다 작은 면적입니다. 따라서 전체 평균 86,000,000원을 대상 호수의 직접적인 시세로 적용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 (최신) | 41.98㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 2022.02 | 34.02㎡ | 3층 | 89,000,000원 |
| 2021.12 | 34.02㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 2021.10 | 41.68㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 4건 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.98㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
자료상 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -16.4%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 8,600만원보다 최신 거래 7,500만원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 7,301만원은 최근 거래가의 97.3%로, 수치만 놓고 보면 할인 폭이 매우 작습니다. 게다가 해당 최근 거래는 전용 41.98㎡로 경매 대상 52.34㎡와 면적이 달라 개별 호수의 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,714,180원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 150,395,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 산식 기준입니다. 선행 임차보증금 미배당액은 48,704,180원이며, 확약서의 대항력 포기·인수 해소 효력이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 신청채권자의 미배당액은 150,395,750원입니다. 이는 매수인 인수액과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 239.0㎡입니다. 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 것으로, 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 실거래 자료가 제한적이고 최근 거래도 대상 면적과 일치하지 않아 매도가격과 매각기간을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.01.30. 서울보증보험 주식회사 명의 확약서의 작성 권한, 말소 대상, 말소 조건 및 대항력 포기·미배당 보증금 인수 해소 여부를 확인하세요.
- 한국토지주택공사 권리관계. 을구 5번 임차권의 실질 권리자와 대위·승계 범위, 배당요구 및 보증금 잔액을 원본으로 대조하세요.
- 미상 점유자. THEIN NAING TUN과 ‘주식회’ 기재가 별개 임대차인지, 계약자·실점유자·전입 시점·보증금이 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 입찰원가. 확약 효력이 확인되는 경우와 선행 임차보증금이 인수되는 경우를 나누어 자금계획을 세우세요. 낙찰가만을 취득원가로 계산하지 마세요.
- 시세 검증. 최신 거래 75,000,000원은 전용 41.98㎡입니다. 대상 전용 52.34㎡와 동일하거나 유사한 면적의 추가 거래 및 현장 매물가격을 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -16.4%를 감안하고, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 86,000,000원만을 응찰 근거로 삼지 마세요.
- 세금·관리비. 국가 압류가 있는 사건이므로 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인하고, 관리비 체납과 매수인 부담 가능 항목도 조사하세요.
- 명도. 현황조사상 전입자와 명세서 기재 점유 관계를 대조하고, 낙찰 후 인도·명도 비용 및 소요 절차를 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권등기명령·확약서·감정평가서의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰가와 반값 취득은 다르다”
진흥아트빌 401호는 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 73,010,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선행 임차보증금의 인수가 해소되지 않는다면 실질취득원가는 보증금 120,000,000원 수준으로 수렴합니다. 반대로 제출된 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기와 인수 해소까지 유효하게 담보한다면, 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
다만 확약서 밖의 미상 점유자 문제는 여전히 남습니다. 최근 거래는 대상보다 작은 면적이고, 자료상 가격 추세도 -16.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가 할인율보다 확약서의 실제 효력, 독립된 임차관계의 존재 여부, 동일 면적의 적정 시세를 먼저 확정해야 합니다. 이 확인 없이 추가 유찰만 기다리는 것으로는 권리 위험과 실질취득원가 문제가 해결되지 않습니다.
