인천지방법원 2025타경512950. 경서동 진흥아트빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 압류가 아니라 말소기준인 2022.09.22. 압류보다 앞선 임차인의 대항요건입니다. 을구 5번 주택임차권은 전입 2020.10.30., 확정일자 2020.10.12., 보증금 120,000,000원으로 기록돼 있어 원칙적으로 배당 후 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.01.30. 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 데이터상 계산된 부족분 17,960,200원을 그대로 매수인 인수액으로 보지 않고 실질 0원*으로 처리합니다. 중요한 점은 이 확약의 효력이 을구 5번 임차권에만 적용된다는 것입니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 별도 점유자 주식회에 대해서는 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 750-3 진흥아트빌 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 52.34㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층401호 |
| 사용승인일 | 2010.06.21 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.06. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,395,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차요건이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2022.09.22. 국 압류입니다. 그 뒤의 2025.03.19. 압류와 2025.10.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 5번 주택임차권입니다. 등기 자체는 2022.12.06.이지만 그 등기내용상 임대차계약 2020.10.09. · 확정일자 2020.10.12. · 주민등록 2020.10.30. · 점유개시 2020.10.31.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 확인돼 있어 배당으로 회수되지 않는 부분은 원칙적으로 인수 문제가 생깁니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 THEIN NAING TUN 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도의 세 번째 임차인이나 별도 120,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 THEIN NAING TUN, 주식회 2명으로 봅니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| THEIN NAING TUN | 전입 2025.08.26 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 전입 2020.10.30 · 확정 2020.10.12 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 대위·승계 |
| 주식회 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 점유자 |
THEIN NAING TUN의 현황조사상 전입은 2025.08.26.으로 말소기준 2022.09.22.보다 늦어 그 전입 자체로는 대항력이 없습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 2020년의 전입·확정일자와 120,000,000원 보증금이 기재돼 있으나, 데이터상 THEIN NAING TUN 보증금의 보증기관 대위·승계로 분류돼 있습니다. 따라서 이 120,000,000원을 THEIN NAING TUN의 보증금과 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
진흥아트빌의 확인된 거래는 4건이지만, 대상 면적 52.34㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 정밀한 동일면적 시세가 아니라 보수적인 참고자료로 봐야 합니다. 그럼에도 가격 방향은 가볍게 볼 수 없습니다. 가장 최근 거래는 2026.03. 41.98㎡, 2층, 75,000,000원이고 최근 12개월 평균도 1건 기준 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.98㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.02 | 34.02㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2021.12 | 34.02㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2021.10 | 41.68㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 86,000,000원 |
현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 139.1%입니다. 전체 평균 86,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -16.4%라는 점입니다. 즉 최근 가격 흐름은 하락 방향입니다. 이런 상황에서 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 150,395,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 을구 5번 보증금의 미배당액은 17,960,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.01.30. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 이 을구 5번 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 확약 밖 미상임차인의 금액은 포함되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 104,300,000원 | 17,960,200원 | 을구 5번 확약 반영 시 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 73,010,000원 | 48,704,180원 | 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당이 증가 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 70,212,926원 | 확약이 없다면 저가 낙찰만으로 실질 부담이 크게 줄지 않음 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다. 이 사건은 확약이 을구 5번의 그 구조를 끊어 주지만, 이는 어디까지나 해당 임차권에 한정됩니다. 미상임차인 주식회의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 진흥아트빌은 총 8세대입니다.
- 입지. 경서초등학교 동측 인근으로 주위는 다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 돼 있습니다.
- 토지. 239.0㎡ 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.30. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 대상 권리, 말소 조건과 실제 이행 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
- 주식회 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 이 점유자의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 THEIN NAING TUN 보증금의 대위·승계로 분류돼 있으므로 120,000,000원을 별도 보증금으로 또 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 참고 거래는 75,000,000원이고 가격 추세는 -16.4%입니다. 현재 최저가 104,300,000원을 단순히 감정가 대비 70%라는 이유로 저렴하다고 평가하지 마세요.
- 비교면적 차이. 실거래 4건의 면적이 대상 52.34㎡와 일치하지 않으므로 인근 유사 다세대 및 동일·유사 전용면적 거래를 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 명도 확인. 현황조사상 THEIN NAING TUN과 매각물건명세서상 주식회가 확인되므로 실제 점유관계와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 이 물건의 답은 아직 “가격·미상임차 확인”
이 사건은 처음 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 104,300,000원에 낙찰받아도 17,960,200원을 추가 인수하는 구조로 보입니다. 실제로 원자료 배당표도 그렇게 계산돼 있습니다. 그러나 2026.01.30. 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 을구 5번에 한해서는 그 인수부담을 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매물로 바뀌는 것은 아닙니다. 주식회의 전입·보증금이 모두 미상이라 확약 밖 임차리스크가 남고, 최근 12개월 거래 75,000,000원 대비 현재 최저가는 139.1%입니다. 최근 거래 추세도 -16.4%로 하락 방향입니다. 거래 면적이 대상과 일치하지 않아 단순 비교에는 한계가 있지만, 현 단계에서 최저가 104,300,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소, 그러나 미상임차와 가격은 미해결. 이 두 가지를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
