119,000,000원
인천지방법원 2025타경512979. 인천 미추홀구 관교동 317-33, 통칭 신한파크빌 B동 4층 402호 다세대주택입니다. 현 소유자 서선희는 2014.11.07 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 2014.11.19 소유권이전과 함께 인천수산업협동조합 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 서정숙 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 유한나의 전입일이 2024.04.18로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위는 원본 서류를 더 봐야 하지만, 현재 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 이 사건은 권리보다 다세대 시세의 신뢰도와 환금성을 더 세밀하게 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 317-33 4층402호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 인하로 399 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 내 4층 402호 |
| 비교 면적 | 75.55㎡ · 동일 면적 실거래 확인 |
| 소유자 | 서선희 · 2014.11.07 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 서정숙 · 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2014.11.19 인천수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액 108,000,000원의 이 권리가 말소기준이므로, 이후 설정된 서정숙 근저당 25,000,000원과 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.09.25 설정됐던 안덕순 근저당 20,000,000원은 2022.10.12 이미 해지로 말소됐습니다.
임차인 확인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한나 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 79.3%지만 거래 표본은 1건
신한파크빌(B)의 동일 면적 75.55㎡로 확인되는 실거래는 2023.11, 2층, 150,000,000원 1건입니다. 이 1건의 평균·최저·최고가 모두 150,000,000원이고, 현재 최저매각가 119,000,000원은 그 가격의 79.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 75.55㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔고, 확인되는 동일 면적 실거래 150,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2023.11의 1건뿐이므로, 79.3%라는 비율만으로 현재 시장가 대비 충분히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 다세대여서 거래 표본 자체가 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서정숙 | 25,000,000원 | 8,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 119,000,000원 가정 시 채권 합계 133,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 16,466,000원이 미배당으로 남습니다. 서정숙의 25,000,000원 중 예상배당은 8,534,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 서정숙 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 16,466,000원 | 8,534,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 51,599,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 76,139,580원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당이 커지고, 2회 유찰 시부터 신청채권자 서정숙의 예상배당은 0원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교초등학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수시설과 개별 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형이며 남서측 및 북측으로 각각 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 296.0㎡, 공시지가 2,091,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 신한파크빌(B)은 8세대, 2002.11.14 사용승인 규모이며 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유한나의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 시세 재확인. 150,000,000원 실거래는 2023.11의 1건이므로 인근 다세대와 현재 매물 가격을 함께 대조해야 합니다.
- 현재 가격. 최저가 119,000,000원은 확인 실거래 150,000,000원의 79.3%입니다. 숫자상 할인은 있으나 표본 부족을 함께 반영해야 합니다.
- 명도 상태. 현황조사·매각물건명세서에 유한나가 확인되므로 실제 점유 범위와 인도 상태는 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 통칭 확인. 매각물건명세서상 이 건물은 통칭 ‘신한파크빌 B’동입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘표본의 질’까지 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2014.11.19 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 유한나의 전입은 2024.04.18로 후순위여서 대항력이 없습니다. 이후 서정숙 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 119,000,000원이 동일 면적 실거래 150,000,000원의 79.3%까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 다만 그 비교 실거래가 2023.11 단 1건이고, 신한파크빌(B) 자체가 8세대 규모라는 점 때문에 가격 판단의 신뢰도는 제한적입니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 시세 확인을 전제로 접근. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘150,000,000원이 지금도 유효한 비교가격인가’를 확인하는 것이 최종 입찰가를 좌우합니다.
