핵심지표 · 🏷️ 최저가 49,490,000원 · 📉 최근 추세 -53.3% · ⚠️ 최근시세 대비 103.1% · ✅ 실질 인수 0원
인천지방법원 2025타경513174. 인천 남동구 만수동 소재 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이승기이며, 2022.11.15. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 101,000,000원이었습니다.
현재 사건의 말소기준은 2025.10.17. 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.08.16. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 원칙만 보면 선순위 임차권이라 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.02.02. 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 규칙상 매수인의 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513174 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-239 4층 402호 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로68번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 전용면적 | 48.6㎡ |
| 사용승인 | 1996.10.01 |
| 소유자 | 이승기 · 2022.11.15. 소유권이전 · 거래가액 101,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 90,604,336원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약 반영
현재 등기에서 핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 임차권자는 한국토지주택공사이고, 범위는 4층 402호 전부입니다. 주민등록일자는 2018.06.25., 점유개시일자는 2018.07.05., 확정일자는 2018.06.15. 및 2022.06.09.로 기재되어 있어 말소기준인 2025.10.17.보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 인수 검토가 필요한 선순위 권리입니다.
| 신고자 | 범위 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 기재 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 4층 402호 전부 | 2018.06.25. 2018.06.15. / 2022.06.09. | 87,000,000원 91,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계성 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 집계되는 신고는 0명이며 보증기관 승계성 신고 1건입니다. 등기에는 두 계약의 보증금 87,000,000원·91,000,000원이 기재되어 있으나 이를 서로 더해 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 49% 할인보다 최근 거래가 중요하다
동아4차는 총 10세대이고, 비교 면적은 48.6㎡입니다. 확보된 실거래 5건의 전체 평균은 91,800,000원이지만, 최근 거래가 급격히 낮아져 전체 평균을 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2024.02, 48,000,000원이며 최근 12개월 평균도 48,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 47.79㎡ | -1 | 48,000,000원 |
| 2022.11 | 48.6㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2022.06 | 48.6㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2021.11 | 48.6㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2021.07 | 48.6㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 91,800,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 48,000,000원 |
현재 최저가 49,490,000원은 전체 실거래 평균 91,800,000원의 53.9%에 불과하지만, 최근 12개월 평균 48,000,000원과 비교하면 103.1%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래 대비 -53.3% 수준으로 떨어졌다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 51%가 내려왔다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 90,604,336원 | 48,199,180원 |
| 미배당 | - | 42,405,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 90,604,336원 전액을 충족하지 못하고 42,405,156원이 미배당으로 남습니다. 주택임차권등기는 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금·미배당
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 42,405,156원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 56,984,910원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 67,190,738원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근이며 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인은 1996.10.01.입니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,221,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 91.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본도 5건으로 많지 않습니다. 최신 거래가 48,000,000원으로 과거 거래보다 크게 낮아진 점을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확약 원본 확인. 을구 8번 주택임차권등기와 2026.02.02. 제출된 말소 동의 확약서의 효력·적용범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 단순 합산 금지. 등기에는 87,000,000원과 91,000,000원이 기재되어 있으나 보증기관 승계성 신고이므로 두 금액을 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 91,800,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 48,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래의 과거 대비 추세가 -53.3%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모와 제한적인 거래 표본을 감안해 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있어 실제 배당과 명도 조건은 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “최근 48,000,000원”을 보라
이 물건의 핵심은 감정가 101,000,000원이 49,490,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 48,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 3.1% 높다는 점이 더 중요합니다. 시장 추세도 -53.3%로 크게 낮아졌습니다.
권리 측면에서는 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 가장 큰 쟁점이지만, 2026.02.02. 제출된 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 권리의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 판단의 중심은 선순위 임차보증금 자체가 아니라 확약의 원본 확인과 가격입니다. 2회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 보기는 어렵고, 최근 48,000,000원 거래와 소규모 다세대의 환금성을 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
