인천지방법원 2025타경513174. 인천 남동구 만수동 소재 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 101,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 현재 소유자 이승기는 2022.11.04 매매를 원인으로 2022.11.15 소유권을 취득했고, 등기 거래가액도 101,000,000원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구액은 90,604,336원입니다.

권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권등기입니다. 현재 살아 있는 을구 8번 주택임차권은 2024.08.16 접수됐고, 주민등록일자는 2018.06.25, 점유개시일자는 2018.07.05, 확정일자는 2018.06.15 및 2022.06.09로 기재돼 있습니다. 반면 말소기준은 2025.10.17 강제경매개시결정이므로 임차권이 기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 매수인이 배당되지 않은 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 8번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 2024.08.16 접수된 이 권리는 2025.10.17 강제경매개시결정보다 앞서므로 등기 순위만 적용하면 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 임차권 원문에는 임차보증금이 첫 계약 87,000,000원, 후행 계약 91,000,000원으로 각각 기재돼 있습니다. 이는 계약 변경·갱신에 따른 기재이므로 87,000,000원과 91,000,000원을 합산하면 안 됩니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 있으므로 실제 거주 임차인 숫자에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계·임차권등기 건은 1건으로 봅니다. 보증금 또한 87,000,000원과 91,000,000원을 두 사람의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

* 등기 순위 원칙만 보면 을구 8번 임차권은 말소기준보다 앞서 인수 대상입니다. 다만 2026.02.02 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실을 반영해 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다. 등기 기재 보증금은 첫 계약 87,000,000원, 후행 계약 91,000,000원이며 두 금액은 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래보다 높다

동아4차의 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 91,800,000원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 99,000,000원~109,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 이 과거 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 70,700,000원은 전체 평균 91,800,000원의 77.0%이지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 48,000,000원이고, 현재 최저가는 이 최근 기준의 147.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 역시 -53.3%로 하락 방향입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

현재 최저가 70,700,000원 기준으로 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 서울보증보험 주식회사에 배당되는 시나리오이며, 신청채권 미배당액은 21,576,936원입니다. 매수인 실질 인수액은 2026.02.02 말소 동의 확약을 반영해 0원으로 처리했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 신청채권 미배당은 커진다

확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 반대로 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 91,000,000원 아래로 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득이 보증금 수준으로 유지되는 구조였습니다. 이 사건에서 확약서 확인이 가격 계산식 자체를 바꾸는 핵심 서류인 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 동아4차는 총 10세대입니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 남측 인근으로, 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일은 1996.10.01입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,221,000원/㎡, 토지면적은 91.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있으며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래도 5건입니다. 최근 가격 추세가 -53.3%여서 과거 고가 거래보다 최근 거래를 중심으로 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 대상 권리가 을구 8번과 일치하는지, 말소 조건과 이행 시점을 반드시 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 등기에는 87,000,000원과 91,000,000원이 계약별로 기재돼 있습니다. 이를 178,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인과 승계 신고 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류돼 실제 임차인 숫자에 중복 포함하지 않습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 91,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 48,000,000원과 최근 추세 -53.3%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 최근 거래의 층 차이. 최신 48,000,000원 거래는 47.79㎡, -1층이고 본건은 48.6㎡, 4층입니다. 최근 데이터가 1건이라는 한계와 층 차이를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 49,490,000원, 3회 유찰 시 34,643,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 확약의 실효가 전제되지 않으면 실질취득 계산은 완전히 달라집니다.
• 관리·점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 관리비 체납 여부를 입찰 전에 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 싸지 않다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70,700,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리에서는 2024.08.16 선순위 주택임차권이 있어 원칙적으로 매수인 인수형이지만, 2026.02.02 말소 동의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 70,700,000원입니다.

그렇다고 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 48,000,000원, 현재 최저가는 그 147.3%이며 최근 추세는 -53.3%입니다. 과거 2021~2022년 거래가 섞인 전체 평균 91,800,000원만 보면 저렴해 보이지만, 하락장 보정 원칙상 그 수치를 근거로 등급을 올릴 수 없습니다. 권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 소규모 다세대의 환금성까지 감안하면 보수적 접근이 맞습니다.